Variante essenziale e monetizzazione parcheggi commisurata al valore venale delle aree (Cons. Stato n. 8481 del 23.10.2024)

Principi di diritto (Massima)
La variante al permesso di costruire che comporti un aumento di superficie utile superiore al 10% integra variante essenziale ai sensi dell’art. 23, comma 1, lett. b), della legge regionale Emilia Romagna n. 31/2002, anche quando sia volta a fruire degli incentivi del regolamento di bio-edilizia e richieda una nuova autorizzazione antisismica. Da essa consegue che il Comune ridetermina integralmente la monetizzazione dei parcheggi sulla nuova volumetria, applicando i parametri vigenti al momento del rilascio del nuovo titolo e non quelli del permesso originario. Il valore di riferimento è quello venale delle aree edificabili del comparto, secondo il principio di equivalenza e in conformità all’art. 37 della legge regionale n. 47/1978 e all’art. 37 del d.lgs. n. 327/2001 come risultante dalla Corte costituzionale n. 347 del 2007. La destinazione a parcheggio pubblico costituisce vincolo conformativo e non espropriativo, sicché l’area conserva natura edificabile e non si liquida al valore agricolo.

Il Fatto

Una società proprietaria di un compendio immobiliare otteneva dal Comune un permesso di costruire che quantificava in poco più di trentunomila euro la somma dovuta per monetizzazione dei parcheggi pubblici, garantita da fideiussione. Presentava poi istanza di variante, definita dall’amministrazione variante essenziale, con un secondo permesso di costruire che rideterminava unitariamente l’importo in quasi novantanovemila euro. Seguiva la proroga dei termini per il completamento delle opere e il saldo, quindi un atto di intimazione di pagamento.

La società impugnava i provvedimenti nella parte relativa al quantum, chiedendo l’accertamento del diverso importo dovuto. Il TAR Emilia Romagna rigettava il ricorso. Proponeva appello, censurando la qualificazione della variante come essenziale e i criteri di calcolo.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge l’eccezione di intempestività dell’azione di annullamento parziale: il petitum sostanziale è di accertamento, poiché si chiede la rideterminazione delle somme dovute, e il profilo impugnatorio ha funzione servente e accessoria.

Nel merito, il primo motivo è infondato. La variante è essenziale: ha consentito di fruire degli incentivi del regolamento di bio-edilizia, con mutamenti strutturali e materiali diversi; ha comportato un aumento di superficie utile superiore al 10%, rientrando per tabulas nella definizione dell’art. 23, comma 1, lett. b), della legge regionale n. 31/2002; è stata richiesta con un nuovo permesso di costruire, la cui intestazione reca la stessa qualificazione, non contestata; è subordinata alle modifiche imposte dalla nota del settore ambiente e ha richiesto una nuova autorizzazione antisismica. L’originario progetto, inoltre, non è stato realizzato, essendosi proceduto solo alla demolizione dell’edificio preesistente: ciò esclude che i volumi del primo titolo fungessero da parametro di raffronto.

Da qui la legittimità del ricalcolo integrale sulla nuova volumetria, con i parametri correnti e secondo il principio di equivalenza, in conformità all’art. 37 della legge regionale n. 47/1978 e all’art. 37 del d.lgs. n. 327/2001 nella formulazione successiva alla Corte costituzionale n. 347 del 2007.

Il secondo motivo è complessivamente infondato. L’art. 46, comma 9, della legge regionale n. 31/2002 consente di reperire le aree per servizi anche fuori dal comparto, ma non per i parcheggi pubblici, che vanno localizzati obbligatoriamente all’interno del medesimo comparto: la ratio dello standard impone il rapporto tra volumi edificati e parcheggi nell’area di riferimento. Il Collegio richiama Cons. Stato Sez. IV n. 253 del 2014, resa proprio nei confronti del medesimo Comune, secondo cui è ragionevole parametrare la monetizzazione al valore delle aree della zona dell’insediamento, senza danno per il privato che conserva l’opzione della cessione gratuita.

Poiché il Comune avrebbe dovuto espropriare le aree a parcheggio all’interno del comparto, gli oneri vanno determinati sul valore di mercato dei terreni edificabili in zona B. Non vale opporre il valore agricolo: la destinazione a parcheggio pubblico è vincolo conformativo, non espropriativo, e l’area conserva natura edificabile, come affermato da Cons. Stato Sez. IV n. 4748 del 2017. L’appello è rigettato, con condanna alle spese processuali.