Condono edilizio, limiti volumetrici cumulativi e ius superveniens regionale (Cons. Stato n. 8707 del 10.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
In materia di condono edilizio, il parametro percentuale e quello della volumetria complessiva dell’incremento non sono tra loro alternativi, ma operano in modo cumulativo. Le domande di sanatoria relative a un’unica unità immobiliare, della stessa tipologia ed epoca di abuso, devono essere valutate congiuntamente, dovendosi considerare la volumetria complessiva delle opere realizzate. La legittimità dell’intervento e la consistenza dell’abuso si apprezzano alla stregua della norma vigente al momento dell’esame della domanda, per il principio del tempus regit actum. Tuttavia, ove una disciplina sopravvenuta renda applicabili alle istanze anteriori i più favorevoli parametri della legge statale, l’istanza deve essere riesaminata alla luce di tale disciplina, con conseguente illegittimità del diniego fondato sul solo limite regionale più restrittivo.

Il Fatto

La società ricorrente ha impugnato la determinazione con cui Roma Capitale ha respinto l’istanza di condono edilizio avente ad oggetto l’ampliamento di superficie utile di un albergo, pari a mq. 89,57 e volumetria dichiarata di mc. 260,00. Il diniego si fondava sul superamento del limite di volumetria di 200 mc. previsto dall’art. 2, comma 1, lett. a), L.R. Lazio n. 12 del 2004.

Il TAR Lazio ha respinto il ricorso, qualificando tale disposizione come norma di chiusura e inderogabile, e ha considerato tardiva la censura, proposta solo nella memoria di merito, relativa all’applicazione dei meno stringenti parametri della normativa nazionale. La società ha proposto appello; la Sezione ha disposto un supplemento di istruttoria per acquisire una relazione del Comune sulla disciplina vincolistica dell’area, sulla natura, entità e risalenza degli interventi e sulla loro rappresentazione nella domanda di condono.

La Motivazione della Corte

L’appellante sosteneva che nessun superamento dei parametri volumetrici fosse ravvisabile, poiché parte delle volumetrie dichiarate come abusive risultavano in realtà assentite da precedenti titoli abilitativi. La censura non è fondata. L’istruttoria ha evidenziato che la società ha presentato in maniera distinta altre due domande di condono, suddividendo le volumetrie per ciascun piano dell’albergo. Trattandosi di un’unica unità immobiliare, della stessa tipologia ed epoca di abuso, le istanze dovevano essere valutate congiuntamente.

Da ciò consegue che la volumetria complessiva delle opere eccede il limite più restrittivo prescritto dalla L.R. Lazio n. 12 del 2004, con conseguente legittimità del provvedimento di reiezione per eccesso volumetrico. Il Collegio ribadisce che il parametro percentuale e quello della volumetria complessiva non sono alternativi, ma vanno considerati in modo cumulativo (Cons. Stato, VI, n. 4322 del 2017). La diversa finalità dei due limiti conferma tale esito: quello percentuale consente la sanatoria di ampliamenti proporzionali al volume originario, quello volumetrico fissa un tetto massimo nei casi di grandi volumi di partenza (Cons. Stato, VI, n. 4017 del 2021).

Quanto alla seconda censura, il TAR ha correttamente ritenuto che, alla data del diniego, fosse applicabile il limite regionale, che operava anche per le istanze presentate prima della sua entrata in vigore. La consistenza dell’abuso si apprezza con la norma vigente all’epoca dell’esame della domanda, per il principio del tempus regit actum.

Il Collegio rileva tuttavia che l’art. 10, comma 1, L.R. Lazio n. 12 del 2004 è stato modificato dalle LL.RR. Lazio n. 12 del 2016 e n. 9 del 2017, che hanno reso applicabili i parametri della legge statale alle istanze anteriori, in assenza di rinuncia. Poiché l’istanza risale a data anteriore all’entrata in vigore della legge regionale, essa dovrà essere riesaminata alla luce dell’art. 32, comma 25, D.L. n. 269 del 2003, convertito dalla legge n. 326 del 2003, che individua quali parametri il 30% della volumetria originaria o, in alternativa, un ampliamento non superiore a 750 mc. Dalla relazione comunale emerge la volontà dell’Ente di procedere alla rivalutazione della pratica; nelle more, nessun provvedimento di demolizione potrà essere adottato. L’appello è respinto, con compensazione delle spese.