Abusi su immobili con condono pendente e sanatoria paesaggistica parziale (Cons. Stato n. 7918 del 09.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
In pendenza del procedimento di condono edilizio è vietato realizzare interventi ulteriori sui manufatti abusivi, anche di mero completamento, senza la preventiva autorizzazione comunale secondo la procedura dell’art. 35, comma 4, l. n. 47/1985. La presentazione dell’istanza di sanatoria non legittima il richiedente a completare, trasformare o ampliare l’immobile, che resta abusivo fino al rilascio del titolo in sanatoria. Il diniego di accertamento di conformità e di compatibilità paesaggistica postuma costituisce, in tal caso, atto dovuto e vincolato. Resta invece ammessa la compatibilità paesaggistica delle opere che, per la loro consistenza, non determinano aumento di superfici o volumi utili, ai sensi dell’art. 167, comma 4, d.lgs. n. 42/2004.

Il Fatto

Un privato chiede al Comune la sanatoria edilizia e la compatibilità paesaggistica di plurime opere realizzate su due piccoli immobili con destinazione laboratorio, in area assoggettata a vincolo paesaggistico e idrogeologico. Sulle unità immobiliari pendevano due istanze di condono, una ai sensi della l. n. 47/1985 e una ai sensi della l. n. 724/1994. Il Comune, acquisito il parere sfavorevole della Soprintendenza, rigetta la domanda e, di conseguenza, dichiara riattivata l’efficacia della precedente ordinanza di demolizione.

Il TAR Campania accoglie in parte il ricorso, annullando il diniego e l’ordine demolitorio limitatamente alle opere consistenti nella pavimentazione di un’area esterna, nella copertura con pergolato e nella realizzazione di collegamenti e scale tra i due manufatti. Respinge invece le censure relative alle opere che avevano inciso su superfici e volumi. Il privato propone appello avverso tale capo della decisione.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato ricostruisce il quadro come interamente vincolato. Le opere insistono su area gravata da plurimi vincoli, sicché il parere negativo della Soprintendenza e l’aumento, sia pur modesto, di superficie e volume precludono l’accertamento postumo ex art. 167, comma 4, d.lgs. n. 42/2004, che ammette a regolarizzazione soltanto gli abusi minori non incidenti sulle superfici utili preesistenti.

Su questa base il Collegio qualifica il diniego come atto dovuto. Ne deriva l’infondatezza delle doglianze sostanziali e, per la stessa ragione, di quelle procedimentali. L’appellante lamentava l’omesso preavviso di rigetto e la mancata comunicazione di avvio del procedimento di riattivazione dell’ordine demolitorio. La Corte replica che l’istanza di sanatoria dà luogo ad attività amministrativa vincolata, con applicazione dell’art. 21-octies l. n. 241/1990 e conseguente non annullabilità per vizi meramente procedimentali. Il preavviso, peraltro, era stato comunicato in relazione al parere paesaggistico sfavorevole che sostanzia la motivazione del diniego.

Il nucleo argomentativo più rilevante riguarda il divieto di interventi in pendenza del condono. La Corte afferma che l’istante non è legittimato a modificare il manufatto abusivo e può eseguire opere di completamento solo attivando la procedura dell’art. 35, comma 4, l. n. 47/1985, che impone il rilievo preventivo dell’opera e il preventivo avviso al Comune. In difetto, la domanda di condono non autorizza a completare, trasformare o ampliare: il Comune non può pronunciarsi sul condono ed è tenuto a sanzionare con l’ordinanza di demolizione. Gli interventi ulteriori, anche se astrattamente riconducibili a categorie non soggette a permesso di costruire, assumono l’illiceità dell’abuso principale.

La Corte esclude poi che il Comune dovesse esaminare richieste di ripristino parziale o valutare l’incidenza del ripristino integrale sulle preesistenze abusive: si tratta di profili attinenti alla mera esecuzione del provvedimento, non all’an del potere esercitato.

Unico innesto di accoglimento riguarda le opere descritte al punto 2 dell’ordinanza di demolizione, consistenti nella posa di intonaco e nella pitturazione esterna della facciata del fabbricato oggetto di condono. Tali opere non hanno comportato incremento di superfici o volumi: per esse il diniego di sanatoria e di compatibilità paesaggistica non è giustificato e va annullato in parte qua. L’appello è respinto nel resto, senza statuizione sulle spese per la mancata costituzione del Comune appellato.