Abusi edilizi valutati unitariamente e legittimità dell’ordine di demolizione (TAR Lazio n. 694 del 25.08.2025)

Principi di diritto (Massima)
In caso di pluralità di interventi edilizi realizzati sulla medesima area, la valutazione della trasformazione apportata al territorio è unitaria e non atomistica, dovendosi considerare l’insieme delle opere nel loro contestuale impatto edilizio. Non è pertanto consentito scomporre un singolo intervento per negarne l’assoggettamento alla sanzione demolitoria, giacché il pregiudizio all’assetto del territorio deriva dal complesso dei lavori eseguiti. Quando le difformità rispetto al titolo edilizio risultano totali e incidono sulla fisionomia dell’edificio in termini di piani, prospetti e volumetria, l’ordine di demolizione è legittimo. Le opere qualificabili come nuove costruzioni per caratteristiche strutturali e dimensionali richiedono il previo titolo edilizio e non rientrano nell’edilizia libera. L’eventuale pericolo di crollo derivante dall’esecuzione della demolizione non inficia la legittimità del provvedimento, trovando valutazione in sede esecutiva.

Il Fatto

La ricorrente ha impugnato l’ordinanza dirigenziale con cui il Comune le ha ingiunto la demolizione di alcuni interventi realizzati sul proprio fondo, in pretesa difformità totale rispetto alla concessione edilizia rilasciata nel 2007. Le opere contestate riguardavano il piano seminterrato, il piano rialzato, il primo piano e l’area esterna.

In particolare, il mancato riporto di terreno e il mancato riempimento avevano trasformato il seminterrato in un piano terra abitativo, alterando la distribuzione dei piani dell’immobile; erano stati inoltre realizzati balconi, una tettoia in legno, muretti, pavimentazioni esterne e un ponte di accesso non previsti nel progetto approvato. La ricorrente ha dedotto sproporzione e irragionevolezza del provvedimento, il difetto dei presupposti ai sensi dell’art. 93 della l. r. n. 61/1985 e vizi di istruttoria e travisamento, sostenendo la natura di edilizia libera di alcune opere e la sanabilità di altre.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha proceduto alla trattazione unitaria dei tre motivi, ritenendone la struttura logicamente integrata, e ha respinto il ricorso perché infondato. Il punto di partenza è il consolidato orientamento secondo cui, in caso di abuso edilizio, non è possibile scomporre una parte delle opere per negarne l’assoggettabilità alla sanzione demolitoria, poiché il pregiudizio arrecato al regolare assetto del territorio deriva dall’insieme degli interventi nel loro contestuale impatto edilizio. Il Tribunale ha richiamato, tra le altre, la giurisprudenza secondo cui la natura e l’entità della trasformazione vanno valutate con riferimento alla totalità delle opere eseguite.

Alla luce di tale visione complessiva, l’esame dell’atto impugnato ha evidenziato il rilevante impatto edilizio dell’intervento, confermato dalla relazione comunale depositata il 14 maggio 2025, che illustrava le alterazioni sulla fisionomia dell’edificio in termini di piani e facciata. Già tale rilievo è stato ritenuto sufficiente a corroborare la legittimità della misura demolitoria.

Passando all’esame specifico, il Collegio ha osservato che l’incompleta realizzazione del riporto di terreno aveva prodotto la trasformazione del seminterrato in piano terra abitativo e l’alterazione dei piani dell’immobile. L’invarianza della struttura portante è stata giudicata inconferente, così come il riferimento a cause idrogeologiche, che avrebbero dovuto indurre a richiedere una variante al permesso di costruire. Quanto al dedotto pericolo di crollo, il Tribunale ha precisato che esso non incide sulla legittimità dell’ordine, trovando spazio in sede esecutiva, con onere di allegazione e prova a carico del ricorrente.

Il secondo motivo è stato respinto rilevando che la norma richiamata appartiene a una legge regionale del Veneto e non del Lazio; in ogni caso, l’atto aveva stigmatizzato interventi che rendevano l’opera totalmente difforme dal titolo assentito. Il terzo motivo è stato parimenti dichiarato infondato: tettoia, balconi, muretti e pavimentazioni, per caratteristiche e dimensioni, costituiscono nuove costruzioni e richiedono il permesso di costruire. Quanto al ponte di accesso, espressamente escluso con postilla autografa sul titolo del 2007, le contestazioni sono state ritenute tardive, dovendo essere impugnate all’epoca. Il ricorso è stato respinto, con condanna alle spese.