Abuso sostanziale e fiscalizzazione esclusa per opere su immobile non sanato (Cons. Stato n. 3598 del 08.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
La sanzione pecuniaria alternativa alla demolizione prevista dall’art. 38 d.P.R. n. 380/2001, applicabile anche all’annullamento degli effetti della SCIA, presuppone l’impossibilità di rimozione dei vizi delle procedure amministrative o di restituzione in pristino. Essa non opera a fronte di abusi di natura sostanziale, che restano estranei al perimetro della c.d. fiscalizzazione dell’abuso. La legittima aspettativa del privato sulla validità del titolo edilizio non è tutelata quando l’opera presenti profili di abusività sostanziale. Il diniego di condono o la pendenza del relativo procedimento sono incompatibili con l’adozione o la formazione di ulteriori titoli, anche taciti, relativi a modifiche strutturali dell’immobile, poiché gli interventi ulteriori ripetono le caratteristiche di illegittimità dell’opera cui ineriscono strutturalmente.

Il Fatto

La vicenda riguarda un immobile sul quale il Comune di Pompei ha applicato la sanzione pecuniaria ex art. 38 d.P.R. n. 380/2001 per opere realizzate in forza di una SCIA del 2016, i cui effetti erano stati annullati in autotutela. Le opere insistevano su manufatti oggetto di due pratiche di condono, una rigettata e l’altra mai integrata.

Il TAR Campania ha accolto il ricorso della confinante e annullato il provvedimento sanzionatorio, ritenendo che la dichiarazione “ora per allora” delle istanti avesse rimosso il vizio della procedura e che le opere integrassero abusi sostanziali insanabili. La parte soccombente ha proposto appello, contestando la qualificazione del vizio e la sussistenza dei presupposti applicativi della norma.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato affronta anzitutto la questione pregiudiziale della validità dell’annullamento in autotutela della SCIA. Osserva che analoga questione è stata esaminata e rigettata nel separato appello avente ad oggetto il provvedimento di autotutela: i lavori incidono su un immobile in parte abusivo, oggetto di domande di condono mai accolte o improcedibili. La circostanza non era evincibile dalla segnalazione, che rappresentava le preesistenze come legittime.

Richiamando l’orientamento secondo cui il diniego di condono o la pendenza del relativo procedimento è incompatibile con la formazione di ulteriori titoli su modifiche strutturali, il Collegio applica il principio per cui gli interventi ulteriori ripetono le caratteristiche di illegittimità dell’opera cui ineriscono (Sez. II n. 127 del 2026). Le opere previste dalla SCIA insistevano proprio sull’ampliamento e sulla tettoia mai sanati. Il vizio sostanziale giustifica quindi l’autotutela.

Passando al cuore della censura, la Corte ricostruisce i limiti applicativi dell’art. 38. La norma regola il caso di opere realizzate in base a titolo poi annullato e consente di evitare la demolizione mediante sanzione pecuniaria in due scenari: impossibilità di rimuovere i vizi della procedura o di ripristinare lo stato dei luoghi. La tutela dell’affidamento opera solo se l’opera non presenta profili di abusività sostanziale.

Il punto è stato chiarito in sede nomofilattica dall’Adunanza plenaria n. 17 del 2020: la sanzione pecuniaria trova applicazione unicamente a fronte di vizi di forma e procedura, con esclusione degli abusi sostanziali. La giurisprudenza successiva ha precisato che la misura alternativa non può giustificarsi per la mera onerosità del ripristino e che l’onere di provare l’impossibilità oggettiva grava sull’interessato (Sez. III n. 10165 del 2024).

Nel caso concreto, la motivazione dell’autotutela evidenzia che gli interventi integrano abusi di natura sostanziale, estranei al perimetro dell’art. 38. L’appello è pertanto integralmente rigettato, con compensazione delle spese del grado per la complessità della vicenda.