Acquisizione sanante e conguaglio dei costi a carico degli assegnatari ERP (Cons. Stato n. 8518 del 03.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il principio di neutralità finanziaria sancito dall’art. 35, comma 12, legge n. 865/1971 impone che dall’operazione di acquisizione delle aree destinate all’edilizia residenziale pubblica non derivino oneri non ripianati a carico dell’ente locale, con la conseguente reversibilità dei costi sui privati assegnatari. Tale principio si applica anche quando la proprietà sia stata acquistata mediante acquisizione sanante ex art. 42-bis d.P.R. n. 327/2001, che costituisce modalità alternativa di acquisto della proprietà e non consente di addossare all’amministrazione, e quindi alla collettività, i costi che l’assegnatario è tenuto a rimborsare. La circostanza che l’occupazione sia risultata sine titulo e che si sia reso necessario l’intervento giudiziale non muta il regime dei costi, poiché anche gli assegnatari rispondono delle conseguenze negative e dei maggiori oneri sostenuti per l’acquisizione delle aree.

Il Fatto

Alcuni assegnatari di alloggi di edilizia residenziale pubblica hanno impugnato le delibere con cui il Comune aveva disposto l’acquisizione coattiva sanante dei terreni sui quali erano stati costruiti i fabbricati a essi destinati, nella parte in cui ponevano a loro carico i maggiori oneri derivanti dall’acquisizione. L’operazione si era resa necessaria dopo l’annullamento giurisdizionale dei provvedimenti della originaria procedura espropriativa.

Il TAR Lazio aveva respinto il ricorso, ritenendo corretta l’applicazione del principio del perfetto pareggio economico e delle clausole convenzionali che ponevano a carico delle cooperative il costo di acquisizione dei suoli. Gli assegnatari hanno proposto appello, deducendo che i maggiori costi, trovando origine in una condotta illecita dell’amministrazione, non potessero essere riversati sui privati incolpevoli. Il Comune ha eccepito l’inammissibilità e, nel merito, l’infondatezza del gravame.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato ha preliminarmente rilevato che la controversia, avente ad oggetto l’acquisizione ex art. 42-bis d.P.R. n. 327/2001 e i relativi costi, rientra nel rito abbreviato di cui all’art. 119, comma 1, lett. f), cod. proc. amm., applicabile ai provvedimenti relativi alle procedure di occupazione e di espropriazione. Ha quindi superato l’esame dell’eccezione di irricevibilità per tardività della notifica e del deposito, passando direttamente al merito.

Nel merito, il Collegio ha confermato la lettura del principio di neutralità finanziaria offerta dal giudice di prime cure. Il procedimento ex art. 42-bis non è altro che una modalità alternativa attraverso cui l’amministrazione acquisisce la proprietà di un immobile, con un indennizzo determinato in misura corrispondente al valore del bene, specularmente a quanto avviene nella procedura espropriativa ai sensi dell’art. 37 del T.U. Espr.

Richiamando propri precedenti (Cons. Stato, Sez. IV, n. 7784 del 2020 e n. 7942 del 2020), la Sezione ha ribadito che ai costi sostenuti per l’ablazione delle aree si applica senza eccezioni il principio di copertura, con la conseguenza che sono reversibili sugli assegnatari tutti gli oneri sopportati dall’ente per acquisire dapprima il possesso e poi la proprietà, non solo con decreto di esproprio ma anche mediante atto di acquisizione o transazione.

Il Collegio ha inoltre escluso che gli appellanti abbiano subito un maggiore esborso: le somme per il danno non patrimoniale e per l’occupazione illegittima non sono mai state addebitate agli assegnatari, essendo state accantonate a carico delle finanze comunali, mentre l’addebito ha riguardato la sola differenza tra il valore presunto dell’area e l’attuale valore di mercato. È stata respinta anche la doglianza relativa al preteso aumento dei costi per il tempo necessario all’acquisizione, rimasto indimostrato.

Quanto al secondo motivo, la corretta applicazione delle clausole convenzionali, che impegnavano le cooperative a rifondere l’ente del costo di acquisizione dei suoli mediante un meccanismo di conguaglio del costo effettivo, ha reso infondata anche la censura sull’estensione del conguaglio. L’appello è stato quindi respinto, con compensazione delle spese del grado.