Affitto agrario, pagamento anticipato al debitore pignorato e risoluzione del contratto (Cass. civ. Sez. III n. 25905 del 29.09.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia di espropriazione immobiliare, il pignoramento è fattispecie a formazione progressiva: la notifica al debitore segna l’inizio del processo esecutivo e crea il vincolo di indisponibilità, mentre la trascrizione completa il pignoramento e ne produce gli effetti sostanziali verso i terzi. Ne consegue che il pagamento anticipato dei canoni di affitto agrario effettuato dall’affittuaria al locatore-debitore esecutato, in forza di accordo successivo alla notifica del pignoramento, non è opponibile alla procedura esecutiva e non libera l’affittuaria, trovando applicazione l’art. 2918 c.c., che prevale sull’art. 1189 c.c. La tutela del ceto creditorio prevale sull’affidamento del solvens, con conseguente configurabilità dell’inadempimento e della risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 5, ultimo comma, legge n. 203/1982.

Il Fatto

Il custode giudiziario nominato in una procedura esecutiva immobiliare pendente davanti al Tribunale di Grosseto chiede alla Sezione specializzata agraria la risoluzione del contratto di affitto di fondo agricolo, oggetto del pignoramento, stipulato tra la società esecutata e la società affittuaria, per grave inadempimento da mancato pagamento del canone.

Il Tribunale dichiara risolto il contratto e ordina il rilascio dei fondi. La Corte d’appello di Firenze, Sezione specializzata agraria, rigetta l’appello principale e accoglie quello incidentale sulle spese. La società affittuaria ricorre per cassazione con tre motivi; resiste il custode giudiziario con controricorso.

La Motivazione della Corte

La Corte ricostruisce la struttura del pignoramento immobiliare richiamando Cass. n. 7998/2015 e Cass. n. 37558/2022: la notifica segna l’inizio dell’esecuzione e l’indisponibilità del bene, la trascrizione completa la fattispecie e produce gli effetti verso i terzi. La notifica, inoltre, costituisce l’esecutato custode ex lege ai sensi dell’art. 559, comma 1, cod. proc. civ.

Su tali premesse, il pagamento anticipato dei canoni, operato dall’affittuaria d’intesa con la concedente in forza di accordo successivo alla notifica del pignoramento, non è opponibile al custode professionale poi nominato. L’esecutata non aveva speso nell’accordo la qualità di custode, agendo in proprio come proprietaria e affittante, e il custode era soggetto terzo rispetto al pignoramento, i cui effetti verso di lui decorrono dalla trascrizione.

Il pagamento costituisce quindi liberazione anticipata dei fitti, eseguita al debitore e non al custode, con piena applicazione dell’art. 2918 c.c.: esso era avvenuto fuori dalla procedura esecutiva, in favore di soggetto privo di legittimazione a riceverlo ex art. 1188 c.c., nell’ambito di un’operazione volta a sottrarre ai creditori i frutti del fondo pignorato. La Corte esclude rilievo al pagamento al creditore apparente, perché l’art. 2918 c.c., dettato a tutela del ceto creditorio, prevale sull’art. 1189 c.c., e la buona fede era comunque esclusa in fatto.

Il primo motivo è inammissibile per difetto di specificità ex art. 366, comma 1, n. 4, cod. proc. civ.: la ricorrente contrappone la propria tesi senza spiegare gli errores in iudicando, trascurando che il giudice d’appello ha riconosciuto valenza estintiva al pagamento per l’anno 2017. Il secondo motivo è inammissibile per novità, non risultando che le questioni sull’improponibilità siano state discusse nel merito.

Il terzo motivo è inammissibile per plurime ragioni: non si presta all’inquadramento nell’art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ., prospettando questioni e non fatti storici; non coglie la ratio decidendi; omette di trascrivere il motivo d’appello asseritamente non esaminato, in violazione dell’art. 366, comma 1, n. 6, cod. proc. civ. Il ricorso è dichiarato inammissibile, con condanna alle spese e contributo unificato raddoppiato ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.