Pertinenza non computabile in s.l.p. e reviviscenza dell’ordine di demolizione (Cons. Stato n. 1675 del 03.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
La presentazione dell’istanza di accertamento di conformità non ha efficacia caducante dell’ordinanza di demolizione, ma ne determina soltanto la temporanea inefficacia e ineseguibilità fino all’eventuale rigetto, dopo il quale il termine di esecuzione riprende a decorrere senza necessità di nuova ingiunzione. L’area ricreativa comune all’intero edificio, dotata di servizi igienici e assistita da atto di asservimento da registrare e trascrivere, costituisce pertinenza e non incrementa la s.l.p. computabile, sicché l’annullamento in autotutela della SCIA fondato su tale presupposto è illegittimo. La sopravvenuta validità ed efficacia del titolo priva di oggetto il procedimento di sanatoria e il relativo diniego, rendendo improcedibili i motivi aggiunti che li impugnano.

Il Fatto

La società appellante è proprietaria di un edificio a destinazione residenziale articolato su più piani. Previa SCIA aveva frazionato le unità dei piani terzo e quarto e realizzato, sul lastrico di copertura e sotto un pergolato esistente, un’area ricreativa comune con bagno. Il Comune ne ha disposto l’annullamento in autotutela, rilevando un incremento di superficie lorda di pavimento non ammissibile mediante la progettazione presentata, e ha ordinato la demolizione.

La società ha impugnato il provvedimento davanti al TAR Lombardia e, nelle more, ha presentato istanza di accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36 del t.u. dell’edilizia, definita con diniego espresso. Il TAR ha dichiarato improcedibile il ricorso introduttivo, improcedibili i primi motivi aggiunti e infondati i secondi, ritenendo insanabile l’opera perché realizzata sopra un sottotetto già recuperato a fini abitativi. Da qui l’appello.

La Motivazione della Corte

Il collegio muove dalla consolidata giurisprudenza della Sezione, secondo cui la presentazione dell’istanza di sanatoria non travolge l’ordine di ripristino, ma ne sospende soltanto l’efficacia esecutiva: una volta intervenuto il rigetto, il termine per l’esecuzione riprende a decorrere e, in caso di inottemperanza, può dispersi l’acquisizione dell’opera senza nuova ingiunzione (Cons. Stato, sez. II, n. 10180 del 2024; Cons. Stato, sez. II, n. 3545 del 2021). Su questa base dichiara fondati i primi due motivi e ammissibile il ricorso di primo grado.

Nel merito, la Corte condivide la tesi della società: l’area ricreativa comune, dotata di bagno e asservita all’intero fabbricato mediante vincolo da registrare e trascrivere, integra una pertinenza priva di funzione e valore autonomi. Il vincolo, inoltre, scongiura il rischio di un futuro “recupero” del volume quale sottotetto, fermo restando che il Comune potrà adottare i provvedimenti conseguenti in caso di inadempimento dell’impegno.

Ne deriva che la superficie non rientra tra quella computabile: le NTA del PGT escludono gli spazi per attività comuni precisamente individuati in un atto di asservimento, e il regolamento edilizio li non conteggia entro il limite del 15% della s.l.p. per immobili fino a 1.000 mq. Venuto meno il presupposto dell’incremento di s.l.p., il provvedimento di autotutela è illegittimo e va annullato, con assorbimento del secondo motivo del ricorso introduttivo relativo all’interesse pubblico.

La presenza di un titolo valido ed efficace, infine, priva di oggetto il procedimento di sanatoria e il diniego: i secondi motivi aggiunti, proposti in via subordinata, divengono improcedibili, così come i quarto e quinto motivo di appello. Restano improcedibili i primi motivi aggiunti, non impugnato il relativo capo. Il Comune è condannato alle spese di lite di entrambi i gradi, liquidate in euro 7.000.