Atti d’obbligo accessivi al titolo edilizio e obbligazione propter rem (Cons. Stato n. 2163 del 16.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
Gli atti unilaterali d’obbligo non rivestono autonoma efficacia negoziale: sono teleologicamente orientati al rilascio del titolo edilizio, nel quale confluiscono, e rispetto ad esso assumono carattere accessivo. La mancata sottoscrizione dell’atto da parte del Comune non inficia l’obbligo assunto dal privato quando l’atto risulti acquisito dall’ente e inserito nel procedimento di rilascio del titolo. L’obbligo di realizzare le opere di urbanizzazione ha natura di obbligazione propter rem: non grava solo sul soggetto che l’ha contratta, ma segue il bene e si trasmette a chi richiede il titolo o vi subentra. È legittima la subordinazione del permesso di costruire alla stipula di atti d’obbligo aventi ad oggetto la diretta realizzazione delle opere, anche in caso di edificazione non mediata da pianificazione attuativa, in ragione del fondamento volontaristico dell’impegno.

Il Fatto

Una società aveva ottenuto nel 2008 e nel 2012 titoli edilizi per un complesso immobiliare a destinazione mista, poi mutata in residenziale. L’efficacia dei titoli era subordinata all’assunzione di obblighi di urbanizzazione mediante atti unilaterali d’obbligo: la realizzazione di una pista ciclabile lungo la strada provinciale e la sistemazione di un accesso viario. Nel 2022 il Condominio subentrato presentava istanza di permesso di costruire per un parcheggio in parte asservito a uso pubblico.

Il Comune negava il titolo per due ragioni: la decadenza dell’autorizzazione dell’ente gestore della provinciale, per mancato inizio dei lavori, e il mancato adempimento degli obblighi assunti con l’atto unilaterale. Il TAR Lombardia rigettava il ricorso, qualificando l’atto d’obbligo come elemento costitutivo del provvedimento autoritativo e l’impegno come onere reale. Proponeva appello il Condominio, contestando la validità degli atti per difetto di sottoscrizione del Sindaco e la loro natura meramente personale.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ricostruisce la sequenza dei quattro atti d’obbligo succedutisi tra il 2008 e il 2013. Rileva che la realizzazione delle opere fu sempre convenuta mediante atti unilaterali, in alcuni casi espressamente qualificati come tali, comunque recanti un impegno strumentale al rilascio del titolo. Da ciò deduce l’ultroneità di ogni disquisizione sulla carenza di sottoscrizione del Comune: gli atti risultano acquisiti dall’ente e il primo recava il parere favorevole della commissione edilizia.

Quanto all’asserito obbligo comunale di mettere a disposizione le aree, la Corte osserva che tale onere compariva solo nel primo atto del 2008. Nel successivo atto del 2012, sottoscritto anche dal Comune, l’onere dell’ente era ridotto alla sola acquisizione delle autorizzazioni necessarie. La censura dell’appellante risulta quindi priva di fondamento.

Sul piano qualificativo, il Consiglio richiama la giurisprudenza consolidata secondo cui gli atti d’obbligo, pur appartenendo al genus degli atti negoziali, non hanno autonoma efficacia e sono accessivi rispetto al titolo edilizio (cfr. Consiglio di Stato sez. II n. 579 del 2021 e n. 2773 del 2021). La mancata sottoscrizione, peraltro relativa al solo quarto atto, non inficia l’obbligo del dante causa, essendo gli atti comunque acquisiti dall’ente.

Il Collegio afferma poi la natura di obbligazione propter rem: l’obbligo di realizzare le opere di urbanizzazione va adempiuto non solo da chi ha stipulato la convenzione, ma anche da chi, soggetto diverso, richiede il titolo o vi subentra (cfr. Consiglio di Stato sez. IV n. 96 del 2025). Gli atti di compravendita degli appartamenti richiamavano espressamente la necessità di completare i lavori per ottenere l’agibilità, e il permesso del 2012 richiamava l’atto d’obbligo del 2008: gli oneri transitano quindi con il bene e gravano sugli attuali appellanti.

Irrilevante, infine, la contestazione sulla qualificazione urbanistica delle opere: si tratta di onere liberamente assunto al momento del rilascio del titolo. L’appello è pertanto infondato e respinto, con condanna degli appellanti alle spese.