Piscina interrata sempre nuova costruzione: no a pertinenza e a esonero oneri (Cons. Stato n. 2162 del 16.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
La piscina interrata costituisce, di norma, nuova costruzione ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. e), d.P.R. n. 380/2001 e non pertinenza urbanistica dell’edificio residenziale. Essa incide con opere invasive sul sito, non è esclusivamente complementare all’uso abitativo, comporta una durevole trasformazione del territorio e un incremento del carico urbanistico, sicché richiede il permesso di costruire. La dimensione ridotta del manufatto non è elemento scriminante, salvo che una specifica previsione regionale la assuma a presupposto di un regime agevolato. L’art. 17, comma 3, lett. b), d.P.R. n. 380/2001, che esclude il contributo di costruzione per gli ampliamenti non superiori al 20% degli edifici unifamiliari, è norma di stretta interpretazione e non si estende a interventi non pertinenziali né funzionali all’adeguamento abitativo.

Il Fatto

La proprietaria di un immobile residenziale presentava una SCIA per realizzare una piscina interrata a servizio dell’abitazione, con volumetria lorda di 123,28 mc e superficie lorda di 68,49 mq. Nella relazione tecnica qualificava l’opera come pertinenza non onerosa, contenuta entro il limite del 20% della volumetria dell’edificio principale.

Il Comune imponeva il ricorso al permesso di costruire, o alla SCIA sostitutiva con versamento degli oneri, ritenendo l’intervento nuova costruzione e non pertinenza gratuita. Il TAR Lombardia, sezione staccata di Brescia, respingeva il ricorso. La proprietaria proponeva appello, deducendo l’erronea qualificazione dell’opera e l’illegittima lettura restrittiva dell’esenzione dal contributo.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dalla nozione di pertinenza urbanistica, che l’art. 3, comma 1, lett. e.6), d.P.R. n. 380/2001 riferisce agli interventi pertinenziali qualificati come nuova costruzione dalle norme tecniche degli strumenti urbanistici, ovvero che superino il 20% del volume dell’edificio principale. Secondo un orientamento consolidato, i requisiti vanno intesi in accezione restrittiva: riguardano opere di modesta entità e accessorie, come i piccoli manufatti per impianti tecnologici. Non è pertinenza ciò che, per dimensioni e funzione, si connota per autonomia rispetto all’opera principale ed è suscettibile di diversa utilizzazione economica.

Quanto alla piscina, la Sezione richiama la propria sentenza n. 3786 del 5 maggio 2025 e gli indirizzi di Cons. Stato, Sez. VII, n. 44 del 2 gennaio 2024 e Sez. IV, n. 5807 del 13 giugno 2023. La piscina è struttura edilizia che incide con opere invasive sul sito e svolge funzione autonoma rispetto all’edificio: può essere pertinenza civilistica, ma non assume automaticamente tale qualificazione sul piano urbanistico, perché non è esclusivamente complementare all’uso abitativo e produce una durevole trasformazione del territorio.

Tre gli indici valorizzati: l’opera è duratura e richiede interventi strutturali; non è servente in senso stretto all’abitazione, alterandone la caratterizzazione anche sul piano catastale, con diversa capacità reddituale; l’utilizzazione comporta maggiore carico urbanistico per l’incremento dell’uso di acqua. Irrilevante è l’uso autonomo o meno, rilevando la natura strutturale dell’intervento. La dimensione non scrimina, salvo che una scelta legislativa regionale la assuma a presupposto di un regime agevolato, come l’art. 2, commi 4 e 5, l.r. Campania n. 13/2022 per le piscine interrate ludiche fino a 24 mq, previsione qui carente.

Sul piano dell’onerosità, l’art. 17, comma 3, lett. b), d.P.R. n. 380/2001 esclude il contributo per ristrutturazione e ampliamenti entro il 20% degli edifici unifamiliari. I contributi hanno natura pubblicistica e il permesso è provvedimento naturalmente oneroso: le esenzioni sono eccezionali, tassative e di stretta interpretazione, come chiarito da Cons. Stato, Sez. IV, n. 4159 del 9 luglio 2018 e n. 2754/2012. La piscina non è sussumibile nella fattispecie: non migliora le funzioni abitative, ma la sola fruizione dell’immobile. L’appello è respinto, con compensazione delle spese per il non sempre coincidente orientamento giurisprudenziale.