Autonomia degli edifici e recupero del sottotetto, requisito dell’agibilità ultratriennale (Cons. Stato n. 4976 del 09.06.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il requisito dell’agibilità residenziale ultratriennale, richiesto dalla normativa regionale lombarda per il recupero dei sottotetti a fini abitativi in deroga agli strumenti urbanistici, presuppone che l’immobile oggetto di intervento costituisca un edificio autonomo. Due fabbricati strutturalmente indipendenti, ancorché in mera aderenza e con locali pertinenziali in comune, restano distinti, con la conseguenza che non è invocabile l’agibilità dell’altro fabbricato. Qualora le norme tecniche di attuazione considerino esaurita la capacità insediativa, l’intervento che comporti aumento della stessa per la costituzione di nuove unità residenziali richiede il ricorso alla speciale normativa regionale derogatoria. La nota comunale che dichiari l’inefficacia della s.c.i.a. e contestualmente rechi l’avviso delle garanzie procedimentali costituisce, in via sostanziale, comunicazione di avvio del procedimento di annullamento in autotutela.

Il Fatto

La società aveva presentato una s.c.i.a. alternativa al permesso di costruire per il recupero a fini abitativi di un sottotetto su porzioni di un complesso condominiale, comunicando l’avvio dei lavori. Il Comune, con nota del 5 aprile 2019, dichiarava l’irricevibilità o inefficacia della segnalazione, con espresso divieto di avvio dell’attività, ritenendo l’immobile privo di agibilità residenziale da almeno tre anni e la capacità insediativa esaurita ai sensi delle NTA del PGT. Nella stessa nota era dato avviso della facoltà di presentare memorie e documenti.

Con successivo provvedimento del 29 maggio 2019 il Comune disponeva l’annullamento in autotutela della s.c.i.a. Il TAR Lombardia respingeva il ricorso. La società proponeva appello, contestando l’autonomia dei due edifici, la qualificazione dell’atto del 5 aprile e la motivazione del ritiro.

La Motivazione della Corte

Il Collegio individua la questione centrale nella verifica dell’autonomia dell’immobile oggetto di intervento, da cui dipende l’applicabilità della normativa regionale invocata. La verificazione disposta in secondo grado ha accertato che i due fabbricati sono strutturalmente indipendenti, ciascuno dotato di proprio sistema di travi, pilastri e setti, semplicemente in aderenza senza alcun collegamento. L’unica connessione è al piano interrato, ove è comune il corsello dei box, insieme all’impianto antincendio e ad alcune spese condominiali: aspetti qualificati come secondari, propri di locali pertinenziali, che non compromettono l’indipendenza funzionale e strutturale.

Da ciò consegue l’impossibilità, per la società, di avvalersi dell’agibilità ultratriennale dell’altro fabbricato ai sensi dell’art. 63, comma 4, l.r. n. 12/2005 per beneficiare della normativa speciale sul recupero dei sottotetti in deroga agli strumenti urbanistici (art. 64, comma 2, l.r. n. 12/2005).

Il Collegio respinge anche l’assunto secondo cui l’intervento, qualificato ex lege come ristrutturazione edilizia, sarebbe comunque conforme all’art. 26 delle NTA. Rileva, infatti, non la tipologia dell’intervento né l’aumento volumetrico, bensì l’aumento della capacità insediativa, che le NTA considerano esaurita. Il recupero del sottotetto con costituzione di due nuove unità residenziali avrebbe determinato tale aumento, come riconosciuto dalla stessa società nella relazione tecnica allegata alla s.c.i.a.

Quanto alle censure sui provvedimenti comunali, il Consiglio esclude che la nota del 5 aprile 2019 sia priva della valenza di comunicazione di avvio del procedimento: essa richiama le garanzie dell’art. 10, lett. a) e b), legge n. 241/1990 e precisa che le osservazioni saranno valutate ai fini dell’adozione definitiva del provvedimento finale. La società aveva peraltro presentato controdeduzioni. La censura di tardività dell’inibitoria ai sensi dell’art. 23, commi 1 e 6, d.P.R. n. 380/2001 è superata dall’adozione tempestiva dell’autotutela ai sensi dell’art. 21-nonies legge n. 241/1990, che ha assorbito ogni determinazione interinale. La motivazione del ritiro opera una comparazione tra interessi, ritenendo preponderante quello pubblico al rispetto delle NTA, e considera irrilevante il breve lasso di tempo intercorso, escludendo il legittimo affidamento. L’appello è respinto, con condanna alle spese e alle spese di verificazione.