Autotutela annullabile se il vizio paesaggistico non inficia il titolo edilizio (TAR Toscana n. 263 del 02.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
In presenza di un vincolo paesaggistico, l’autonomia del procedimento edilizio rispetto a quello paesaggistico comporta che il titolo edilizio possa essere rilasciato anche in assenza di nulla osta. Il nulla osta integra una mera condizione di efficacia del titolo, non un requisito di validità. Ne consegue che il Comune non può esercitare il potere di autotutela annullando il titolo per il solo difetto del nulla osta, in mancanza di ulteriori e autonomi vizi edilizi o urbanistici. Il difetto del presupposto legittimante rende illegittimo il provvedimento di annullamento d’ufficio. Sussiste l’interesse ad agire del titolare del titolo quando la sua conservazione non è indifferente rispetto all’esito del procedimento paesaggistico.

Il Fatto

Una società proprietaria di due unità immobiliari in un edificio condominiale sito in un comune toscano, soggetto a vincolo storico, presentava una scia per lavori di ristrutturazione su una delle unità, previo nulla osta della Soprintendenza. Gli interventi includevano il ripristino di antiche aperture murate nel tempo.

Il Comune, dando seguito a esposti dell’amministratore dello stabile e di una condomina, dichiarava l’inefficacia della scia, ritenendo che gli interventi sulla facciata non costituissero ripristino dell’assetto precedente. Dopo un articolato contenzioso, una sentenza penale accertava che l’intervento era consistito nella riapertura di finestre preesistenti, non nell’apertura di nuove. Il Comune annullava dapprima la declaratoria di inefficacia, ma successivamente, in via di autotutela, annullava la propria precedente ordinanza ritenendo che il difetto del nulla osta paesaggistico viziasse il titolo edilizio. Da qui il ricorso.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta il primo motivo, concernente la natura del rapporto tra titolo edilizio e nulla osta paesaggistico. La ricorrente sostiene che il difetto del nulla osta non costituisca vizio di validità del titolo, ma semplice condizione di efficacia. Il motivo è ritenuto fondato.

Il Tribunale richiama la giurisprudenza amministrativa consolidata, secondo cui, stante l’autonomia del procedimento edilizio rispetto a quello paesaggistico, il titolo può essere rilasciato anche in mancanza di autorizzazione paesaggistica. Esso resta però inefficace e i lavori non possono essere iniziati finché non intervenga il nulla osta. Il Collegio cita Cons. Stato, IV, n. 4527/24 e Cons. Stato, II, n. 100224/2024.

Da questa premessa deriva la conseguenza sull’autotutela. Il Comune non avrebbe potuto annullare il proprio precedente atto, che aveva ritenuto regolare e legittima la scia, poiché difettava il principale presupposto del potere di annullamento d’ufficio: la sussistenza di un vizio di legittimità dell’atto riesaminato. Tale vizio non può essere ravvisato nel solo difetto del nulla osta, in assenza di altre ragioni di carattere edilizio o urbanistico, delle quali la motivazione del provvedimento impugnato non dà alcun riscontro.

Il Collegio esamina poi l’interesse ad impugnare. Rileva che con sentenza n. -OMISSIS- la VI Sezione del Consiglio di Stato ha annullato il provvedimento con cui la Soprintendenza aveva espresso parere contrario all’apertura, già realizzata, di due finestre. In quella sede è stato chiarito che l’annullamento del nulla osta originario era intervenuto per difetto di istruttoria, senza alcun accertamento di fatto, ma con il solo obbligo di una indagine più approfondita.

Non può quindi escludersi che il nuovo pronunciamento della Soprintendenza sia positivo, con conseguente interesse della ricorrente a mantenere in essere il titolo edilizio che, in caso di rilascio del nulla osta, acquisirebbe definitiva efficacia. Il ricorso è pertanto accolto, con assorbimento dei restanti motivi e compensazione delle spese di lite.