Ballatoi e superfici accessorie ammessi alla sanatoria paesaggistica (TAR Puglia n. 1513 del 12.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di compatibilità paesaggistica, il rinvio dell’art. 167, comma 4, lett. a), d.lgs. n. 42/2004 ai concetti di superficie utile e di volume va inteso secondo il significato tecnico-giuridico che tali nozioni assumono nella materia urbanistico-edilizia, non essendo dettata dal Codice alcuna definizione autonoma. Ne consegue che il mero ampliamento di superfici esterne accessorie, qualificabili come balconi, ballatoi o terrazze, non costituisce da sé solo causa ostativa all’accertamento di compatibilità paesaggistica, giacché la norma annovera tra le cause ostative la creazione delle sole superfici utili e non anche di quelle accessorie. La riconducibilità dell’opera all’ambito applicativo della norma non implica la sua compatibilità, ma soltanto che la valutazione possa essere svolta in concreto. Una lettura siffatta non estende la fattispecie ultra legem né lede i valori paesaggistici tutelati.

Il Fatto

La ricorrente presentava al Comune di Nardò, il 5 settembre 2023, istanza di sanatoria edilizia ex art. 36 d.P.R. 380/2001 e di compatibilità paesaggistica ex art. 167 d.lgs. 42/2004 per alcune opere realizzate senza titolo su un immobile sito in zona vincolata. Le opere consistevano in modifiche interne e di prospetto, in una scala esterna e nell’ampliamento di un ballatoio.

La Soprintendenza, con parere del 26 giugno 2024, si esprimeva favorevolmente su quasi tutte le opere, escludendo però l’ampliamento del ballatoio, ritenuto non riconducibile alla fattispecie di cui all’art. 167, comma 4, lett. a), d.lgs. 42/2004. Il Comune, conformandosi al parere vincolante, rilasciava la compatibilità con esclusione di tale opera e disponeva poi la demolizione. Da qui il ricorso, affidato a un unico motivo.

La Motivazione della Corte

Il thema decidendum riguarda l’interpretazione dell’art. 167, comma 4, lett. a), d.lgs. 42/2004, là dove esclude la sanatoria per le opere che abbiano determinato creazione di superfici utili o volumi, ovvero aumento di quelli legittimamente realizzati. La Soprintendenza aveva letto la norma in senso autonomo, riferito alla sola materia paesaggistica, così da escludere qualsiasi intervento che avesse alterato la sagoma e l’aspetto dell’edificio.

Il Collegio dà atto di un contrasto giurisprudenziale, richiamando le posizioni favorevoli alla tesi dell’Amministrazione (Cons. Stato, Sez. II, n. 10189 del 28.11.2023 e n. 1260 del 17.02.2025). Ritiene tuttavia di dare continuità all’orientamento opposto, espresso da Cons. Stato, Sez. VI, n. 1241 del 7.02.2024 e, più di recente, da Cons. Stato, Sez. VI, n. 246 del 14.01.2025, che richiamano a loro volta Cons. Stato, Sez. VI, n. 1932 del 17.03.2022 e n. 3352 del 26.04.2021. Secondo tale indirizzo, anche ai fini di certezza del diritto, il concetto di superficie utile non può assumere in ambito paesaggistico un significato più ampio rispetto a quello edilizio.

La norma, osserva il TAR, non reca definizioni autonome e rinvia quindi alle nozioni tecniche dell’edilizia. La lettura accolta non comporta alcuna estensione ultra legem e non sacrifica la tutela del paesaggio: l’astratta riconducibilità dell’opera alla fattispecie non determina automaticamente la compatibilità, ma consente soltanto la valutazione in concreto delle sue caratteristiche.

Nel caso specifico l’opera contestata — ampliamento del ballatoio per 5,84 metri quadri — non ha realizzato alcuna superficie utile. Lo conferma l’elencazione del “Quadro delle definizioni uniformi” allegato al d.p.c.m. del 20 ottobre 2016, che include espressamente i ballatoi tra le superfici accessorie. Il parere e i provvedimenti comunali sono pertanto illegittimi per aver precluso in astratto la verifica di compatibilità, che avrebbe dovuto essere svolta nel merito.

Il ricorso è accolto, con annullamento dei provvedimenti impugnati nei limiti dell’interesse della ricorrente e salvo il potere-dovere delle Amministrazioni di provvedere nuovamente sui residui profili dell’istanza. Le spese sono compensate in ragione del contrasto giurisprudenziale.