La bonifica del sito non sospende il consolidamento della SCIA edilizia (TAR Lombardia n. 1627 del 11.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il completamento delle opere di bonifica di un sito contaminato non costituisce presupposto di validità del titolo edilizio. In assenza di una norma che lo preveda espressamente, la SCIA si consolida anche in pendenza dell’esecuzione della bonifica, fermo l’obbligo del titolare di non dare inizio ai lavori di costruzione fino al rilascio del certificato di avvenuta bonifica. Le previsioni in materia di aree standard e di monetizzazione sostitutiva costituiscono requisito di validità del titolo e sono espressione di potere autoritativo: il Comune non può modificarle oltre i termini dell’art. 19, comma 6-bis, della legge n. 241 del 1990 e dell’art. 21-nonies, primo comma, della legge n. 241 del 1990. La riqualificazione di un intervento in nuova costruzione non può applicarsi ai titoli già formati prima dell’entrata in vigore della determinazione di servizio che la impone.

Il Fatto

Il ricorrente, una società di gestione del risparmio, ha presentato al Comune una SCIA alternativa al permesso di costruire per la demolizione di un fabbricato a destinazione produttiva e la ricostruzione di un edificio residenziale. Nella relazione asseverata il progettista ha dato atto del superamento delle concentrazioni soglia di contaminazione nell’area di sedime e dell’imminente presentazione di un progetto di bonifica semplificata ai sensi dell’art. 242-bis del d.lgs. n. 152 del 2006.

Dopo che il Comune ha comunicato la possibilità di avviare le sole demolizioni propedeutiche, con atto dell’11 aprile 2025 ha riqualificato l’intervento come nuova costruzione e ha richiesto un conguaglio di monetizzazione delle dotazioni territoriali, oltre a interessi per asserito ritardo. La società ha impugnato tale atto e, successivamente, il provvedimento di annullamento in autotutela del 5 novembre 2025, con cui il Comune ha negato il consolidamento della SCIA in ragione della mancata ultimazione della bonifica.

La Motivazione della Corte

Il Collegio, riuniti i ricorsi, esamina prioritariamente la causa relativa all’annullamento in autotutela. Il ricorso introduttivo è dichiarato inammissibile, perché rivolto contro un atto endoprocedimentale privo di lesività. I motivi aggiunti sono invece fondati.

La questione centrale è se l’esecuzione delle opere di bonifica costituisca presupposto del titolo edilizio. Il Collegio dà risposta negativa: quando il legislatore ha voluto subordinare il titolo a un presupposto lo ha stabilito espressamente, come nell’art. 146, quarto comma, del d.lgs. n. 42 del 2004 per l’autorizzazione paesaggistica. L’art. 242-bis, comma 6, del d.lgs. n. 152 del 2006 e il principio di Cons. Stato n. 2128 del 2017 confermano che la bonifica mira a consentire l’utilizzo del sito secondo gli strumenti urbanistici, non a condizionare il rilascio del titolo.

Nello stesso senso depongono l’art. 10, comma 3, del regolamento edilizio comunale, che sospende i termini solo fino all’approvazione del progetto di bonifica, e la DGR Lombardia n. 784/2018. Il Collegio esclude che la bonifica semplificata riceva un trattamento differenziato rispetto a quella ordinaria e ritiene che la SCIA, titolo unitario, non possa divenire efficace per le demolizioni e non per i lavori di costruzione. Il provvedimento del 5 novembre 2025 è pertanto annullato, con travolgimento dell’affermazione relativa alla necessità di previo piano attuativo.

Quanto all’atto dell’11 aprile 2025, il Collegio richiama le proprie pronunce sull’adozione della delibera di G.C. n. 199 del 2024, adottata in un contesto di oggettiva incertezza giuridica e volta a orientare temporaneamente le prassi degli uffici, senza introdurre nuove definizioni degli interventi edilizi. Le censure di incompetenza statale ex art. 117 Cost. sono respinte: la determinazione di servizio opera sul piano interpretativo dell’art. 3 del d.P.R. n. 380 del 2001, con criteri ritenuti ragionevoli da Cons. Stato n. 8542 del 2025.

Il punto decisivo è la tempestività della riqualificazione. Poiché le previsioni sulle aree standard integrano un requisito di validità del titolo, l’intervento comunale su di esse deve avvenire mediante autotutela, nel rispetto dell’art. 21-nonies della legge n. 241 del 1990. Riconosciuto che la SCIA si è consolidata l’11 gennaio 2024, la rideterminazione delle somme è intervenuta oltre i termini e in contrasto anche con la stessa determinazione di servizio n. 4, applicabile ai soli procedimenti con titolo non ancora formato. È infine fondata la censura sul versamento tempestivo della terza rata.