Tolleranza del 2% applicabile retroattivamente anche alla doppia conformità (TAR Toscana n. 17 del 08.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
La tolleranza costruttiva del 2% prevista dall’art. 34-bis, comma 1-bis, d.P.R. n. 380/2001 si applica retroattivamente a tutti gli edifici realizzati entro il 24 maggio 2024 e deve essere considerata anche ai fini della valutazione della doppia conformità richiesta per l’accertamento di conformità, con riguardo a difformità poste in essere prima della sua entrata in vigore. Ne consegue che la disciplina regionale in materia va interpretata alla luce della norma statale. L’aumento di altezza che rientra nei margini di tolleranza è inoltre irrilevante sotto il profilo paesaggistico, ricadendo tra le difformità che, ai sensi del punto A.31 del d.P.R. n. 31/2017, non richiedono autorizzazione. Il rilascio di titoli edilizi anteriori, che abbiano già positivamente valutato l’idoneità di un’opera al superamento delle barriere architettoniche, preclude la rimessa in discussione di tale profilo in sede di esame della istanza di accertamento di conformità.

Il Fatto

La ricorrente ha acquistato dalla società costruttrice un’unità immobiliare residenziale in un edificio condominiale. Solo in seguito alla notifica, da parte del Comune, del diniego di un’istanza di accertamento di conformità presentata dalla sua dante causa, ha appreso che l’ente, con una precedente ordinanza dirigenziale, aveva dichiarato l’inefficacia della variante finale presentata nel 2008, rendendo così abusive le opere con essa realizzate.

La ricorrente ha quindi impugnato sia la declaratoria di inefficacia della variante, sia il diniego di sanatoria. Nel corso del giudizio il Comune ha chiesto il parere della Soprintendenza e ha annullato in autotutela il diniego, sostituendolo con un provvedimento di archiviazione. La richiesta di parere e il nuovo provvedimento sono stati gravati con due successivi ricorsi per motivi aggiunti.

La Motivazione della Corte

Il ricorso principale è dichiarato in parte irricevibile, perché tardiva è l’impugnazione della dichiarazione di inefficacia della variante. Il Collegio desume la previa conoscenza dell’atto dalle comunicazioni con cui l’amministratore condominiale, agendo anche per i condomini, aveva chiesto notizie sull’esito del procedimento di sanatoria. Tali comunicazioni costituiscono elementi obiettivi da cui si desume che i condomini, per loro scelta, preferirono attendere l’esito dell’istanza della società costruttrice. Il ricorso è invece improcedibile per sopravvenuto difetto di interesse nella parte relativa al diniego, annullato in via officiosa: il Collegio esclude che residui un interesse all’esame delle censure in funzione di un più esteso effetto conformativo, non essendo stati indicati i profili e dovendosi ritenere abbandonate le ragioni di diniego non riprodotte nel nuovo atto.

Il primo ricorso per motivi aggiunti è dichiarato inammissibile per difetto di interesse, avendo ad oggetto un atto interlocutorio privo di portata immediatamente lesiva. Il primo motivo del secondo ricorso, fondato sull’illegittimità derivata dal diniego, è a sua volta inammissibile, non sussistendo alcun interesse, nemmeno derivato, all’esame di censure riferite a un atto eliminato dalla realtà giuridica.

Il Collegio accoglie invece la censura relativa all’aumento di altezza dell’edificio. Il Comune non ha contestato i dati dimensionali, limitandosi a sostenere l’inoperatività dell’art. 198 della L.R. n. 65/2014 perché entrato in vigore dopo la realizzazione delle opere. L’osservazione è priva di fondamento: la norma di riferimento è l’art. 34-bis d.P.R. n. 380/2001, alla cui luce va letta anche la disciplina regionale, e il comma 1-bis ne sancisce l’applicazione retroattiva agli edifici realizzati entro il 24 maggio 2024, con rilievo anche ai fini della doppia conformità. L’aumento di altezza è inoltre irrilevante sotto il profilo paesaggistico, rientrando tra le difformità che non richiedono autorizzazione.

È fondata anche la censura sulle barriere architettoniche. Il Comune aveva rilevato che l’accesso ad alcuni appartamenti sarebbe ostacolato da scalinate vietate dalla legge n. 13/1989. L’idoneità del servo scala al loro superamento, già positivamente vagliata con il rilascio dei titoli edilizi anteriori alla variante, non può essere rimessa in discussione in sede di accertamento di conformità. Il mancato assemblaggio del servo scala, non provato dall’Amministrazione, non rende retroattivamente abusive le scalinate, ma configura un eventuale inadempimento alle previsioni progettuali, coercibile con gli strumenti sanzionatori. L’esame del motivo formulato in via subordinata è omesso per assorbimento. Le spese sono compensate.