Cambio di destinazione da cantina a commerciale e permesso di costruire (TAR Sicilia n. 3388 del 15.10.2024)

Principi di diritto (Massima)
Il passaggio di un immobile dalla categoria catastale C/2 (magazzini e locali di deposito) alla categoria C/1 (negozi e botteghe), o comunque da locale cantina, deposito o magazzino a locale destinato ad attività commerciale, integra un mutamento di destinazione d’uso tra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee. Tale mutamento è giuridicamente rilevante e incide sul carico urbanistico, con la conseguenza che è soggetto al previo rilascio del permesso di costruire, senza che rilevi l’entità delle opere eseguite. La CILA e la SCIA, anche in sanatoria, non costituiscono titolo idoneo a legittimare l’intervento. L’accertamento dell’abuso impone una valutazione complessiva e non atomistica delle opere, dovendosi considerare l’insieme delle stesse nel loro contestuale impatto edilizio.

Il Fatto

La società ricorrente gestisce un centro benessere e riabilitazione in locali condotti in locazione, articolati su un piano terreno censito in categoria C/1 e su un piano seminterrato censito in categoria C/2. Con una prima CILA, poi integrata da una CILA in variante, ha comunicato lavori di manutenzione straordinaria e la diversa utilizzazione di alcuni locali, con inserimento di una scala di collegamento al piano cantinato.

A seguito di un sopralluogo congiunto della Polizia Municipale e dell’Ufficio Tecnico, il Comune ha contestato la realizzazione, al piano interrato, di una vasca, di un locale docce, di una passerella e di impianti idrico ed elettrico, oltre alla fusione del locale cantina con l’unità immobiliare soprastante. È stata quindi emessa un’ordinanza di rimessa in pristino che ha ingiunto alla società, nella qualità di locataria, di ricondurre il locale alla destinazione d’uso risultante dai titoli edilizi e di eliminare le opere abusive. La successiva SCIA in sanatoria è stata dichiarata inefficace. La società ha impugnato gli atti con ricorso e motivi aggiunti; il Comune non si è costituito.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta anzitutto il motivo centrale, relativo alla qualificazione dell’intervento. La ricorrente sosteneva che il locale seminterrato, in categoria C/2, costituisse pertinenza del soprastante locale commerciale e che l’attività esercitata rientrasse comunque nell’ambito della categoria commerciale, con la conseguenza che non sarebbe stato necessario alcun permesso di costruire.

Il Tribunale respinge la tesi. Richiamato il principio secondo cui l’accatastamento ha valenza ai fini fiscali, il Collegio osserva che le categorie C/2 e C/1 identificano destinazioni palesemente disomogenee. Il passaggio da cantina o deposito a locale commerciale integra quindi un mutamento tra categorie funzionalmente autonome, idoneo a incidere sul carico urbanistico e per ciò solo soggetto a titolo abilitativo espresso. Il Collegio richiama sul punto TAR Campania, Salerno, n. 1554 del 2021, TAR Napoli n. 2279 del 2024, TAR Lazio, Roma, n. 2844 del 2024 e Cons. Stato, sez. VII, n. 10908 del 2022.

Il richiamo alla edilizia libera è giudicato inconferente. Le opere eseguite — posizionamento della vasca, locale docce, impianti — rendono palese la loro preordinazione al mutamento di destinazione e risultano incompatibili con l’originaria funzione di deposito. Il Collegio ribadisce che la valutazione dell’abuso presuppone una visione complessiva delle opere, non frazionabile, richiamando Cons. Stato, sez. VI, n. 4569 del 2024. Accertata la necessità del titolo e la sua assenza, consegue l’applicazione della misura ripristinatoria.

Quanto al motivo sullo sviamento, relativo alla legge n. 64/1974, il Collegio applica il principio dell’atto plurimotivato: è sufficiente la legittimità di una sola delle ragioni espresse, con assorbimento delle censure rivolte alle altre. Analogo esito per il motivo sulla mancata comunicazione di avvio del procedimento: l’attività di repressione degli abusi edilizi ha natura vincolata e non richiede il previo avviso. Il motivo sull’art. 10-bis legge n. 241/1990 è respinto perché, trattandosi di provvedimento a contenuto vincolato, il vizio procedimentale non è idoneo a invalidare l’atto, salvo prova dell’esito diverso. Il ricorso e i motivi aggiunti sono respinti, senza statuizione sulle spese per la mancata costituzione del Comune.