Cambio di destinazione con nuove volumetrie impone il permesso di costruire (Cons. Stato n. 8186 del 22.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il mutamento di destinazione d’uso di un immobile, quando si accompagni alla creazione di nuove volumetrie e intervenga su area sottoposta a vincolo paesaggistico, non integra una mera manutenzione straordinaria assentibile con CILA, ma richiede il permesso di costruire ai sensi dell’art. 10, comma 1, lett. c), d.P.R. n. 380/2001. In tale ipotesi l’amministrazione legittimamente irroga la sanzione demolitoria e non la sola sanzione pecuniaria. La mancata comunicazione di avvio del procedimento non vizia l’atto quando il contenuto dispositivo non avrebbe potuto essere diverso da quello adottato, per la natura vincolata del potere esercitato ex art. 21-octies, comma 2, legge n. 241/1990. L’eventuale illegittimità derivata degli atti conseguenti resta esclusa ove l’atto presupposto sia immune dai vizi dedotti.

Il Fatto

La vicenda riguarda un immobile originariamente destinato ad abitazione, poi adibito a esercizio commerciale e, al momento del sopralluogo, trasformato in appartamento con due stanze da letto, cucina e due bagni. Il Dirigente dell’area tecnica comunale ha ingiunto la demolizione delle opere realizzate, contestando il mutamento di destinazione, la costruzione di un muretto di delimitazione di un terrazzino e la presenza di una preesistente tettoia in ferro.

All’ordine di demolizione è seguita l’ordinanza-ingiunzione della sanzione pecuniaria prevista dall’art. 31, comma 4-bis, d.P.R. n. 380/2001, per l’inottemperanza, e quindi l’ingiunzione di pagamento. Il TAR Campania ha rigettato il ricorso principale e i motivi aggiunti; la parte ha proposto appello lamentando l’applicabilità della sola sanzione pecuniaria e i vizi procedimentali.

La Motivazione della Corte

Il Collegio rileva che l’immobile ha subito un accertato mutamento di destinazione e che gli interventi hanno modificato la sagoma dell’edificio e aumentato i volumi, per la realizzazione del muretto e della tettoia. I reperti fotografici e il verbale di sopralluogo attestano una distribuzione interna dei locali conforme a un uso abitativo e non commerciale.

La tesi dell’uso commerciale per la vendita on line è giudicata non provata e comunque inconferente: difetta la accessibilità al pubblico, caratteristica essenziale della destinazione commerciale, e l’iscrizione all’Albo è successiva al sopralluogo. L’area è inoltre dichiarata di notevole interesse pubblico, con conseguente operatività del vincolo paesaggistico.

L’insieme di tali elementi esclude la qualificazione come manutenzione straordinaria e impone il permesso di costruire, mai richiesto né ottenuto. Quanto alla comunicazione di avvio, il Collegio la ritiene superflua in forza dell’art. 21-octies, comma 2, legge n. 241/1990: il provvedimento non avrebbe potuto avere contenuto diverso.

Il terzo motivo, di illegittimità derivata dell’ordinanza sanzionatoria e dell’ingiunzione di pagamento, è rigettato per l’immunità dell’atto presupposto e per l’inottemperanza addebitabile all’appellante. L’appello è quindi respinto, con condanna alle spese processuali.