Cambio d’uso da magazzino a residenza richiede permesso di costruire (TAR Sicilia n. 2417 del 10.08.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il mutamento di destinazione d’uso di un’unità immobiliare che determina un aumento concreto del carico urbanistico integra un intervento soggetto a permesso di costruire e non a S.C.I.A., anche dopo le modifiche normative del 2024. L’accertamento del maggior carico urbanistico non discende in via automatica dal passaggio tra categorie urbanistiche diverse, ma esige una verifica concreta ed effettiva dell’impatto dell’intervento sul tessuto urbano, correlata alle esternalità negative sull’area rispetto alla destinazione in essere. Il rilascio del titolo edilizio presuppone il pagamento degli oneri di urbanizzazione, necessari ad allineare il nuovo fabbisogno dell’area ai servizi pubblici da erogare. Restano assorbite le censure relative al rispetto degli standard igienico-sanitari, superate dalla preclusione attinente al titolo edilizio.

Il Fatto

La ricorrente presentava al Comune di Palermo una S.C.I.A. in data 4 aprile 2025 per il cambio di destinazione d’uso di un’unità immobiliare situata al piano terra di un edificio, da magazzino a residenza.

Con provvedimento del 6 maggio 2025 il Dirigente dello Sportello Autonomo Concessioni Edilizie dichiarava improcedibile e priva di efficacia la segnalazione, rilevando che le opere risultavano difformi dal regolamento edilizio e dalla normativa igienico-sanitaria, poiché l’unità ad uso residenziale avrebbe presentato quadratura e luce libera inferiori ai minimi regolamentari. All’esito dell’istanza di riesame del 23 maggio 2025 il Comune confermava il provvedimento inibitorio. La ricorrente impugnava quindi i provvedimenti negativi davanti al TAR Sicilia, deducendo la violazione dell’art. 24, commi 5-bis, 5-ter e 5-quater, del d.P.R. n. 380/2001 e sostenendo la piena rispondenza dell’immobile ai parametri igienico-sanitari.

La Motivazione della Corte

Il Collegio richiama anzitutto la giurisprudenza della Sezione, secondo cui in materia di cambio di destinazione d’uso con contestuale aumento del carico urbanistico è necessario acquisire il permesso di costruire e non la S.C.I.A., anche dopo le modifiche normative del 2024.

Il percorso argomentativo muove dalla ricostruzione dei due indirizzi succedutisi. Un primo orientamento riteneva che il passaggio tra categorie urbanistiche diverse, in rapporto di reciproca autonomia funzionale, comportasse inevitabilmente un differente carico e un maggiore impatto urbanistico dell’unità immobiliare sul territorio circostante, con conseguente necessità del permesso di costruire. Di segno diverso è l’approccio più recente, secondo cui il passaggio da una categoria urbanistica all’altra non integra a priori un intervento implicante in modo automatico un incremento di carico urbanistico, essendo piuttosto dovere dell’amministrazione effettuare una verifica sul suo impatto concreto ed effettivo sul tessuto urbano.

Il Collegio richiama quindi la giurisprudenza amministrativa secondo cui la nozione di aumento di carico urbanistico ha natura relazionale e differenziale: l’incremento può essere accertato solo verificando se l’intervento proposto comporti un aumento concreto delle esternalità negative sull’area rispetto agli effetti già prodotti dalla destinazione in essere, attraendo un maggior numero di persone e causando correlativamente una riduzione dei servizi pubblici disponibili, sovraffollamento e aumento del traffico, con necessità di un utilizzo più intenso delle urbanizzazioni esistenti o di realizzarne di nuove. La valutazione dell’incidenza non può dunque prescindere dalla ponderazione degli effetti concreti sui servizi pubblici e sugli standard urbanistici.

Applicando tale criterio, il passaggio dell’immobile in esame da magazzino (C/2) a residenziale (A) aumenta indubitabilmente il carico urbanistico sull’area. Ne consegue che ogni modificazione al riguardo richiede l’adozione del titolo edilizio del permesso di costruire e, soprattutto, il pagamento degli oneri di urbanizzazione, necessari per allineare il nuovo fabbisogno dell’area con i servizi pubblici da erogare.

Ogni altra considerazione contenuta nel ricorso, relativa al rispetto o meno degli standard sanitari vigenti, è superata da tale preclusione di vertice, evidenziata nel provvedimento di conferma. Il ricorso è pertanto respinto, con compensazione delle spese in ragione della mancanza di difesa tecnica del Comune.