Cambio d’uso e stato legittimo, la prova documentale non basta (TAR Toscana n. 1836 del 02.10.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di stato legittimo degli immobili il cui mutamento di destinazione d’uso funzionale sia avvenuto in epoca antecedente alla disciplina legislativa del settore, la legittimità della destinazione non si desume dall’originaria vocazione abitativa risultante dai rogiti storici di cessione. Il soggetto che invoca una determinata destinazione deve provare che essa fosse in atto al momento dell’assoggettamento a titolo dei mutamenti funzionali, ovvero che la modifica sia stata successivamente autorizzata. Il solo dato documentale dell’antica destinazione abitativa cede di fronte alla dimostrazione di un utilizzo concreto difforme, emergente da atti successivi. Resta fermo il requisito dei requisiti igienico-sanitari prescritti dalle norme vigenti al momento della nuova trasformazione, non rilevando la disciplina più permissiva in vigore in epoca remota.

Il Fatto

La ricorrente, proprietaria di un monolocale censito come ufficio, presenta una prima SCIA per il cambio di destinazione d’uso da direzionale a residenziale. Da verifiche catastali e ipotecarie emerge che negli atti di cessione risalenti alla prima metà del secolo scorso l’unità aveva destinazione abitativa. La ricorrente presenta quindi una seconda SCIA per installare un punto di cottura funzionale all’uso abitativo.

Il Comune inibisce gli effetti della seconda segnalazione, ritenendo che l’immobile abbia allo stato attuale destinazione direzionale e che il passaggio a residenziale costituisca cambio d’uso urbanisticamente rilevante, mancando peraltro i requisiti dimensionali minimi. Da qui il ricorso articolato in tre motivi, deciso con rigetto integrale.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ricostruisce il perimetro dell’art. 9-bis d.P.R. n. 380/2001 distinguendo l’accertamento dello stato legittimo a seconda che la costruzione sia antecedente o successiva all’obbligo del titolo abilitativo. Nel primo caso rilevano i documenti attestanti lo stato di fatto originario; nel secondo lo stato legittimo è dato dalla situazione di diritto rappresentata dai titoli edilizi.

Sul mutamento di destinazione d’uso funzionale il Tribunale precisa che l’operatività della prova dello stato di fatto si estende oltre il 1942 e il 1967, perché tale tipologia di intervento è rimasta attività sostanzialmente libera fino all’art. 3, comma 60, legge n. 662/1996. La Corte richiama Corte cost. n. 73/1991, Cons. Stato, V, n. 231/1999 e Cons. Stato, II, n. 3667/2020.

Ne consegue che chi invoca la legittimità di una destinazione deve provare che essa fosse in atto al momento della disciplina legislativa dei mutamenti funzionali, oppure che la modifica sia stata autorizzata. Nella specie la destinazione abitativa originaria risulta smentita da una richiesta di permesso edilizio del 1986, in cui si dichiara che l’immobile era già adibito a ufficio.

Mancando la prova del ripristino della destinazione abitativa prima della disciplina regionale di attuazione, né dell’autorizzazione successiva, il Comune ha correttamente escluso che l’uso abitativo rientrasse nello stato legittimo. Il carattere innovativo della destinazione impressa esigeva inoltre i requisiti igienico-sanitari vigenti al momento della trasformazione, con rigetto del secondo motivo.

Quanto alla tardività dell’inibitoria, il provvedimento risulta adottato e comunicato in via telematica al tecnico incaricato entro il termine, secondo il richiamo a TAR Roma, Sez. II, n. 8764 del 2024. Il ricorso è respinto, con condanna alle spese.