Case mobili ancorate al suolo senza ruote funzionanti richiedono permesso di costruire (Cons. Stato n. 1420 del 23.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’installazione di case mobili all’interno di una struttura ricettiva all’aperto non integra intervento di nuova costruzione e resta soggetta a edilizia libera solo se i manufatti conservano caratteristiche di precarietà strutturale: meccanismi di rotazione in funzione e assenza di qualsiasi collegamento permanente al terreno. Ove le unità abitative risultino poggiate su conci di tufo, allacciate alle reti tecnologiche e dotate di scarico dei reflui in fossa settica, esse perdono la connotazione di amovibilità e costituiscono indice di una stabile trasformazione del territorio, richiedendo il permesso di costruire. Grava su chi impugna l’ordinanza di demolizione l’onere di provare i fatti impeditivi dell’atto, ossia la configurazione dei manufatti come case mobili sottratte al titolo abilitativo; a tal fine la sola rappresentazione fotografica dello stato dei luoghi non è sufficiente.

Il Fatto

Il Comune aveva ingiunto alla ricorrente la demolizione di opere realizzate in assenza di titolo edilizio presso un fabbricato adibito ad abitazione e un’area attrezzata a sosta camper, in comproprietà, situata in zona sottoposta a vincolo paesaggistico. Il provvedimento veniva impugnato davanti al TAR Puglia, sezione staccata di Lecce.

Il giudice di primo grado accoglieva il ricorso limitatamente all’ordine di demolizione delle opere interne al fabbricato e lo respingeva quanto alle due casette prefabbricate collocate nell’area camper. Avverso questo capo reiettivo la ricorrente ha proposto appello, contestando sia la ritenuta necessità dell’autorizzazione paesaggistica, sia la qualificazione dei manufatti come opere idonee a modificare stabilmente lo stato dei luoghi. Il Comune non si è costituito.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dall’art. 3, comma 1, lett. e.5), d.P.R. n. 380/2001, che esclude dalla nozione di nuova costruzione le unità abitative mobili collocate, anche in via continuativa, in strutture ricettive all’aperto previamente autorizzate, purché non posseggano alcun collegamento permanente al terreno e presentino le caratteristiche dimensionali e tecnico-costruttive previste dalla normativa regionale.

Sul piano regionale richiama l’art. 17, comma 4, l.r. Puglia n. 11/1999, che subordina l’attività edilizia libera alla condizione che gli allacciamenti alle reti tecnologiche possano essere rimossi in ogni momento e che le case mobili conservino i meccanismi di rotazione in funzione, senza collegamento permanente al terreno. Da qui la regola: la precarietà strutturale e funzionale è il presupposto per non equiparare l’installazione a una nuova costruzione.

La Corte richiama Cass. pen., sez. III, n. 36552 del 2022, secondo cui la “continuità” consentita dalla norma si riferisce a soggiorni turistici contraddistinti dall’alternanza degli ospiti e dall’avvicendamento dei moduli amovibili, e la propria giurisprudenza (Cons. Stato, sez. II, n. 7942 del 2024; Cons. Stato, sez. VI, n. 2441 del 2022), che esclude l’edilizia libera quando le ruote siano rialzate e inoperative o i manufatti siano stabilmente collegati al suolo.

Nel caso concreto è incontestato che le casette poggiano al suolo, livellate con conci di tufo a circa 50 cm dal piano di campagna, sono allacciate alla rete elettrica e dotate di scarico in fossa settica. L’appellante, onerata ai sensi dell’art. 2697 c.c., non ha provato l’efficienza delle ruote né l’immediata smontabilità degli allacciamenti. L’appello è pertanto respinto, con assorbimento delle censure sul presupposto paesaggistico e nessuna statuizione sulle spese per la mancata costituzione dell’amministrazione.