Il certificato di agibilità non sana l’abuso edilizio né genera affidamento (Cons. Stato n. 9580 del 29.11.2024)

Principi di diritto (Massima)
Il certificato di agibilità ha funzione di accertare l’idoneità dell’edificio all’uso sotto il profilo della sicurezza, salubrità, igiene e risparmio energetico, mentre il titolo edilizio presidia il rispetto delle norme edilizie e urbanistiche. I due atti rispondono a presupposti diversi e non sono sovrapponibili: il rilascio del certificato non preclude al Comune di contestare successivamente la presenza di difformità edilizie, né integra rinuncia implicita all’esercizio del potere sanzionatorio. Da ciò deriva l’impossibilità di ricavare dal certificato un implicito assenso alla sanatoria e di fondare su di esso un affidamento meritevole di tutela. Le sanzioni di repressione dell’abusivismo, fra cui l’ordine di demolizione e la fiscalizzazione, hanno carattere reale e prescindono dall’accertamento della responsabilità soggettiva dell’attuale proprietario.

Il Fatto

Il proprietario di una villetta unifamiliare acquistata nell’ambito di una procedura fallimentare presentava istanza di accertamento di conformità. All’esito dei sopralluoghi il Comune riscontrava numerose difformità rispetto alla DIA e al permesso di costruire, distribuite su tutti i piani: locali cantina trasformati in soggiorno e area benessere, portico chiuso, sottotetto non abitabile reso accessibile con innalzamento delle murature perimetrali.

Il Comune adottava quindi un’ordinanza di parziale demolizione, poi dichiarava l’inagibilità parziale dell’immobile e infine disponeva la fiscalizzazione degli abusi con quantificazione della sanzione pecuniaria in sostituzione della demolizione. Il TAR Lombardia, riuniti i ricorsi, li respingeva. Il proprietario proponeva appello.

La Motivazione della Corte

Il Collegio conferma la sentenza di primo grado e respinge il gravame. Sul primo fronte l’appellante sosteneva che il certificato di agibilità, formatosi per silenzio assenso, avesse cristallizzato la conformità dell’immobile e giustificato il suo affidamento. La tesi non regge: il Consiglio di Stato richiama la sentenza della Corte costituzionale n. 217/2022 e la costante giurisprudenza amministrativa secondo cui la conformità edilizio-urbanistica è presupposto del legittimo rilascio del certificato, ma ciò non consente di affermare che il rilascio implichi un giudizio implicito sulla natura non abusiva delle opere.

La diversa struttura e funzione dei due titoli esclude non solo la valenza sostitutiva del certificato, ma anche la nascita di un affidamento tutelabile in ordine alla legittimità degli interventi. La Corte ribadisce il principio con richiamo a Cons. Stato, Sez. VI, n. 8180 del 2019 e a Cons. Stato, Sez. VI, n. 10475 del 2022. La buona fede dell’appellante resta irrilevante, perché le sanzioni edilizie hanno carattere reale, come affermato dalla Adunanza Plenaria n. 9 del 2017: esse prescindono dalla responsabilità del proprietario o dell’occupante.

Quanto alla qualificazione degli abusi, il Collegio ritiene che le opere abbiano determinato una totale difformità rispetto al titolo. La valutazione va compiuta con comparazione unitaria e sintetica, non parcellizzata: nuovi locali e nuove strutture abitabili fuori sagoma, con rilevante aumento plano-volumetrico, hanno radicalmente trasformato l’immobile riconducendolo all’art. 10, comma 1, lett. a) e c), d.P.R. n. 380/2001. Il richiamo a Cons. Stato, Sez. II, n. 6432 del 2020 conferma il criterio.

La Corte esamina poi l’ordinanza di inagibilità parziale. La competenza spetta al dirigente del settore e non al Sindaco: l’art. 222 del R.D. n. 1265/1934 attribuisce a quest’ultimo una mera facoltà per ragioni igieniche e non esclude la competenza dirigenziale, coerente con l’art. 24 d.P.R. n. 380/2001 e con il principio di separazione tra politica e amministrazione. La declaratoria può intervenire in ogni tempo, anche a fronte di opera abusiva.

Infine, sulla fiscalizzazione, il Collegio chiarisce che l’art. 33, comma 2, d.P.R. n. 380/2001 contempla la sanzione pecuniaria come alternativa alla demolizione quando il ripristino non è possibile, e che la relativa valutazione avviene nella fase esecutiva, senza necessità di revoca dell’ordine demolitorio. La fiscalizzazione non sana l’abuso e non equivale all’accertamento di conformità. Le spese sono compensate.