Comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria: non serve indicare l’immobile (Cass. civ. Sez. 5 n. 16103 del 25.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di riscossione esattoriale, la comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria di cui all’art. 77, comma 2-bis, d.P.R. n. 602/1973 ha contenuto informativo-sollecitatorio e deve contenere soltanto l’indicazione dell’an e del quantum del credito tributario per cui si procede, senza necessità di individuare l’immobile o gli immobili su cui l’agente della riscossione iscriverà l’ipoteca, la cui determinazione è richiesta solo al momento della costituzione del diritto reale di garanzia. L’annullamento giudiziale, ancorché non definitivo, dell’avviso di accertamento prodromico fa venire meno il titolo della riscossione e travolge l’iscrizione ipotecaria; ove l’annullamento concerna solo una parte dei titoli posti a base dell’iscrizione, il giudice non può annullare in toto l’ipoteca ma deve ricondurla alla misura corretta, annullandola solo per la parte che trovava presupposto nelle somme annullate.

Il Fatto

Il contribuente impugnava la comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria emessa dall’agente della riscossione, deducendone il difetto di motivazione per la mancata indicazione dell’immobile oggetto della futura iscrizione. La Commissione tributaria provinciale accoglieva il ricorso e la Commissione tributaria regionale confermava, valorizzando anche l’intervenuto annullamento, da parte della stessa CTR, di cinque dei sei avvisi di accertamento posti a presupposto dell’iscrizione, sebbene la decisione non fosse definitiva.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte ha accolto il primo motivo, affermando che la comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria, quale atto a contenuto informativo-sollecitatorio, si esaurisce nell’avviso che, in mancanza del pagamento entro trenta giorni, sarà iscritta l’ipoteca. La norma non richiede l’indicazione dell’immobile, la cui individuazione è necessaria solo con l’atto di iscrizione, momento in cui il diritto reale di garanzia sorge: la legittimità formale del preavviso non può dipendere dalla successiva attività dell’agente, essendo l’eventuale iscrizione illegittima autonomamente impugnabile ai sensi dell’art. 19 d.lgs. n. 546/1992.

Quanto al secondo motivo, la Corte ha richiamato il principio per cui l’iscrizione a ruolo diviene illegittima a seguito della sentenza che annulla l’atto impositivo presupposto, poiché la pronuncia fa venir meno il titolo della pretesa, indipendentemente dal passaggio in giudicato. L’efficacia immediata delle sentenze tributarie trova fondamento nell’art. 68 d.lgs. n. 546/1992 e nell’effetto espansivo di cui all’art. 336, secondo comma, c.p.c..

La Corte ha tuttavia precisato che, in relazione all’avviso di accertamento per l’anno 2009, il cui annullamento non era mai intervenuto, il giudice del merito avrebbe dovuto non già annullare integralmente l’iscrizione ipotecaria, ma ricondurla alla misura corretta, riducendola ai sensi dell’art. 2872 c.c..

In accoglimento del ricorso nei termini indicati, la sentenza è stata cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado dell’Umbria, in diversa composizione.