Condono e demolizione, la ricostruzione totale non salva l’immobile abusivo (Cons. Stato n. 3827 del 15.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
La pendenza di una domanda di condono edilizio non consente la radicale trasformazione dell’immobile da regolarizzare. Quando il fabbricato abusivo non è meramente integrato ma è sostituito da un nuovo edificio, l’istanza diventa improcedibile e l’amministrazione deve ingiungere la demolizione della nuova costruzione. La ricostruzione successiva a un incendio, ove il manufatto non sia identico a quello distrutto, integra una nuova costruzione priva di titolo. Sulla data di realizzazione anteriore al 1967 grava sul privato l’onere di prova documentale. L’ordine di demolizione ha natura vincolata e non richiede motivazione rafforzata sull’interesse pubblico, neppure se adottato a distanza di tempo dall’abuso.

Il Fatto

Il Comune ordina alla proprietaria di demolire un manufatto prefabbricato, con superficie e volumetria significative, ritenuto abusivo. La destinataria impugna l’ingiunzione davanti al TAR Campania, che respinge il ricorso. Propone allora appello, deducendo la pendenza di istanze di condono e di sanatoria non definite, la natura risalente dell’immobile, anteriore al 1967 e fuori dal centro abitato, e la necessità di una motivazione rafforzata sull’interesse pubblico.

Dalla stessa narrazione dell’appellante emerge che il fabbricato originario era stato distrutto da un incendio nel 2016 e che il manufatto oggetto del contendere era stato edificato dopo quell’evento, con difformità rispetto al precedente.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato respinge l’appello. La vicenda raccontata dalla ricorrente non consente di affermare che l’immobile colpito dall’ordine di demolizione sia lo stesso per il quale era stata presentata la domanda di condono: il primo è andato completamente distrutto, il secondo è stato edificato ex novo e non è identico al primo, tanto che la stessa parte ha presentato istanza di sanatoria per le difformità.

Il Collegio richiama la disciplina dell’art. 35 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, che ammette, in pendenza del procedimento, i soli interventi diretti a garantire l’integrità e la conservazione dell’immobile da regolarizzare. La pendenza del condono impone quindi che ogni intervento avvenga nei limiti e con le procedure di legge, a pena di assoggettamento alla medesima sanzione prevista per l’immobile abusivo.

Il principio è confermato dalla giurisprudenza citata: quando l’immobile abusivo è radicalmente sostituito da un altro edificio, l’istanza di condono va dichiarata improcedibile per la trasformazione dell’oggetto, e l’amministrazione deve emanare il provvedimento di demolizione del nuovo immobile (Cons. Stato, Sez. VI, n. 665 dell’1.2.2018).

Quanto alla asserita anteriorità al 1967, il Collegio ribadisce che spetta a chi ha commesso l’abuso provare la data di realizzazione e la consistenza originaria del manufatto (Cons. Stato, Sez. II, n. 80 del 04.01.2021). Nel caso concreto l’appellante non ha dedotto alcun elemento utile, e la circostanza che per il precedente fabbricato fosse stata presentata domanda di condono induce ragionevolmente a ritenerlo abusivo.

Infine, le doglianze sulla motivazione si pongono in contrasto con l’indirizzo dell’Adunanza Plenaria (Cons. Stato, Ad. Plen., n. 9 del 17.10.2017): il provvedimento di demolizione, per la sua natura vincolata e rigidamente ancorata ai presupposti, non richiede motivazione sulle ragioni di pubblico interesse, e il principio non ammette deroghe neppure quando l’ingiunzione intervenga a distanza di tempo dall’abuso. Le spese sono compensate.