Condono edilizio, onere della prova sull’ultimazione al rustico e ordine di demolizione (Cons. Stato n. 3828 del 15.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia di condono edilizio, l’onere della prova circa la realizzazione dell’opera entro il termine utile per fruire del beneficio grava su chi lo richiede, non sull’amministrazione comunale, che non è in grado di accertare la situazione edilizia dell’intero territorio. Ai sensi dell’art. 31, comma 3, della legge n. 47/1985, applicabile anche ai condoni successivi, l’edificio si intende ultimato quando sia stato eseguito il rustico e completata la copertura, nozione che postula una costruzione completa nelle strutture essenziali sotto il profilo tecnico, edilizio e urbanistico. L’atto amministrativo fondato su più ragioni autonome resta legittimo quando anche una sola di esse sia idonea a sorreggerlo, con conseguente carenza di interesse alle censure sugli altri motivi. Il diniego di condono non richiede la previa sospensione dei lavori, e l’ingiunzione di demolizione, in presenza di opera abusiva, è atto dovuto sufficientemente motivato con l’accertamento dell’abuso.

Il Fatto

La società proprietaria di un immobile in Napoli aveva ottenuto, tramite il proprio amministratore, un’istanza di condono edilizio ex legge n. 724/1994 relativa a un fabbricato realizzato negli anni Cinquanta e poi ampliato. Il Comune ha comunicato i motivi ostativi e, dopo le controdeduzioni, ha respinto l’istanza con disposizione dirigenziale, ingiungendo la demolizione delle opere. Il provvedimento, annullato in autotutela per errata indicazione dei destinatari, è stato reiterato con nuovo diniego e nuova ingiunzione.

Gli eredi dell’amministratore e la società hanno impugnato davanti al TAR Campania, che ha respinto il ricorso. Hanno proposto appello deducendo, tra l’altro, il difetto di legittimazione passiva dei germani, l’erronea valutazione del completamento al rustico, l’omesso preavviso di rigetto e l’illegittimità del diniego fondato sui vincoli sopravvenuti.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge in via preliminare l’eccezione dei germani. Gli appellanti non sono proprietari né autori dell’abuso, ma sono figli dell’amministratore e presentatore dell’istanza, suoi eredi e soci della società; il provvedimento risulta comunque indirizzato alla società, alla quale soltanto è stato correttamente ingiunto il ripristino.

Nel merito, il diniego si fonda su due ragioni autonome: la situazione vincolistica e l’incompletezza del manufatto al 31.12.1993. Sul punto il Consiglio richiama l’art. 31, comma 3, della legge n. 47/1985 e la nozione di ultimazione come costruzione completa nelle strutture essenziali. Ribadisce che l’onere della prova incombe sul privato, richiamando Cons. Stato n. 2949/2012 e Cons. Stato n. 772/2010, e che la copertura non è perfezionata se mancano le tegole, secondo Cass. pen. n. 9011/1997.

I verbali di sopralluogo smentiscono la tesi dell’appellante. Il rilievo del 15.12.1993 descrive un solaio ancora armato, privo di getto cementizio e “al vento”; quello del 13.01.1994 attesta la tamponatura e gli infissi, ma non prova l’ultimazione della copertura. L’edificio, dunque, non era ultimato entro il termine utile, con conseguente irrilevanza delle questioni relative alla legge regionale Campania n. 10/2004.

Per le ulteriori censure difetta l’interesse. In presenza di più ragioni autonome, ne basta una a sorreggere l’atto (Cons. St. Sez. IV n. 1769/2015). Quanto al preavviso di rigetto, lo stesso risulta inoltrato almeno a uno degli appellanti e la parte non allega circostanze utili che l’amministrazione avrebbe potuto valutare. Il Collegio esclude inoltre la formazione del silenzio-assenso in area vincolata, mancando il parere favorevole dell’autorità competente (Cons. St. Sez. VI n. 1813/2012).

Sull’ordine di demolizione, esclusa la condonabilità, il ripristino è conseguenza necessitata e dovuta, senza necessità di previa sospensione dei lavori né di particolare motivazione (Cons. St. Sez. IV n. 4577/2016; Cons. St. Sez. VI n. 1393/2016). Eventuali impossibilità materiali del ripristino saranno valutate dal Comune a valle, senza incidenza sulla legittimità dell’atto. L’appello è quindi respinto, con condanna alle spese.