Condono edilizio nella fascia dei 150 metri: irrilevanti le zonizzazioni successive (C.G.A.R.S. n. 878 del 18.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’esclusione dal divieto di edificabilità nella fascia di 150 metri dalla battigia, prevista dall’art. 15, comma 1, lett. a), della legge regionale n. 78/1976, si verifica con esclusivo riferimento alla data di realizzazione dell’immobile abusivo e alla zonizzazione allora vigente. Non assumono rilievo le successive modificazioni della destinazione urbanistica, né la qualificazione astratta dell’area secondo i criteri del d.m. n. 1444/1968. In mancanza di una zonizzazione comunale che, a quella data, qualifichi l’area come z.t.o. A o B, la deroga non opera. Il principio evita la c.d. frontiera mobile delle destinazioni urbanistiche, fonte di incertezza giuridica. L’affidamento del privato non è configurabile in presenza di un’opera ab origine abusiva.

Il Fatto

Il Comune di Bagheria ha negato il condono edilizio di un immobile realizzato nel 1982 in zona Aspra, ricadente nella fascia di 150 metri dalla battigia, sul rilievo che l’opera non era raffigurata nell’aerofotogrammetria del 1978 e che era stata edificata in violazione dell’art. 15 della legge regionale n. 78/1976. Gli eredi dell’originaria istante hanno impugnato il diniego, l’ordinanza di demolizione e gli atti di revisione del p.r.g. che avevano riqualificato l’area da z.t.o. B3 a z.t.o. E1.

Il TAR Sicilia, con la sentenza n. 358/2023, ha riunito i tre ricorsi e li ha respinti, condannando i ricorrenti alle spese. È stato proposto appello, limitato ai motivi non coperti dal giudicato formatosi sulle statuizioni non impugnate.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha delimitato il thema decidendum ai motivi riproposti, esaminando direttamente le doglianze di primo grado secondo la logica della Adunanza plenaria n. 5 del 2015. Ha quindi verificato il secondo motivo, relativo alla qualificazione dell’area come z.t.o. B.

La risposta è netta: ai fini dell’eccezione al divieto di edificabilità entro i 150 metri dalla battigia occorre fare riferimento esclusivo alla data di realizzazione dell’immobile e alla zonizzazione all’epoca vigente. Le successive zonizzazioni o mutamenti di destinazione non hanno rilievo. Il Collegio richiama sul punto la propria sentenza n. 695 del 2006, resa proprio nei confronti del Comune di Bagheria, che ha escluso che le eccezioni al divieto possano risentire della frontiera mobile rappresentata dalla sopravvenuta classificazione delle aree.

Né rileva che l’area avesse, in ipotesi, i connotati previsti dall’art. 2 del d.m. n. 1444/1968: ciò che conta è la zonizzazione effettuata dal Comune alla data dell’abuso. Poiché nel 1982 il p.r.g. approvato non qualificava formalmente l’area come z.t.o. B, la deroga non trova applicazione e il motivo è infondato.

Quanto agli altri motivi, il Collegio richiama la sentenza della Corte costituzionale n. 72 del 2025, che ha chiarito come il divieto valesse per i privati fin dal 1976 e ha escluso la configurabilità di un affidamento in capo a chi confidi in un’interpretazione diversa da quella dell’interpretazione autentica. L’affidamento non può riguardare un’opera realizzata in difetto di titolo abilitativo.

Il Collegio afferma poi che la realizzazione di un manufatto ab origine abusivo preclude qualsiasi affidamento al suo mantenimento, a prescindere dal tempo trascorso. Infine, il silenzio-assenso sulla domanda di sanatoria è escluso sia per il combinato disposto degli articoli 23, comma 10, e 26, comma 15, della legge regionale n. 37/1985, sia perché il titolo per silentium non si forma in presenza di vincoli preclusivi e presuppone la sussistenza di tutti i requisiti di legge. L’appello è stato respinto, con condanna alle spese in favore del Comune e compensazione con l’Assessorato.