Condono edilizio e abusi maggiori in zona vincolata: no all’affidamento (Cons. Stato n. 8386 del 29.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il condono edilizio di cui all’art. 32 del d.l. n. 269/2003, convertito nella legge n. 326/2003, non è ammesso per gli abusi maggiori, riconducibili alle tipologie 1, 2 e 3 dell’allegato al medesimo decreto, realizzati in zona sottoposta a vincolo paesaggistico in epoca anteriore alle opere. In tale ipotesi il diniego di sanatoria costituisce atto dovuto e non richiede il previo parere di compatibilità paesaggistica. L’attività amministrativa è vincolata, con la conseguenza che non è configurabile un legittimo affidamento del richiedente fondato sull’accoglimento di precedenti istanze di condono soggette a regime diverso e meno restrittivo. Non integra pertanto violazione o elusione del giudicato il nuovo provvedimento di rigetto che si conformi a tale disciplina.

Il Fatto

La ricorrente è proprietaria di un’unità abitativa in Roma e, per tale immobile, aveva ottenuto l’accoglimento di due istanze di condono ai sensi della legge n. 47/1985, con provvedimenti di sanatoria del 25 settembre 2013. Una terza domanda, presentata ai sensi dell’art. 32 del d.l. n. 269/2003 per sanare la chiusura a veranda del terrazzo, veniva respinta nel 2008, con conseguente ingiunzione di demolizione nel 2013.

Il TAR Lazio respingeva l’impugnazione; la Sezione Sesta del Consiglio di Stato, con sentenza n. 2363/2019 passata in giudicato, accoglieva il ricorso e annullava i provvedimenti. Seguiva un primo giudizio di ottemperanza, definito con l’ordine di esecuzione e la nomina del commissario ad acta. Dopo la designazione del commissario, Roma Capitale adottava un nuovo diniego di condono. La ricorrente proponeva quindi due reclami ex art. 114 cod. proc. amm., contestando l’inerzia prima e la nullità del nuovo diniego per violazione del giudicato poi.

La Motivazione della Corte

Il Collegio dichiara improcedibile il primo reclamo per sopravvenuto difetto di interesse, essendo nel frattempo intervenuto il provvedimento comunale di diniego. Il secondo reclamo viene invece convertito, ai sensi dell’art. 32, comma 2, cod. proc. amm., in ricorso per ottemperanza ex art. 112 cod. proc. amm., poiché oggetto di contestazione non è un atto del commissario, ma un provvedimento dell’Amministrazione comunale.

La Corte ricorda che l’adozione dell’atto da parte del Comune dopo l’insediamento del commissario non lo rende di per sé invalido, richiamando Cons. Stato, Ad. plen., n. 8 del 2021. Nel merito, il ricorso è infondato. La sentenza da ottemperare imponeva una nuova valutazione di compatibilità del manufatto con il vincolo, ma la terza istanza di condono resta soggetta al regime più restrittivo dell’art. 32, comma 27, del d.l. n. 269/2003 e della normativa regionale.

Trattandosi di abuso maggiore consistente in nuova costruzione o ampliamento in area vincolata, il diniego è atto dovuto e non richiede il previo parere della Soprintendenza. Il Collegio richiama Cons. Stato, Sez. VI, n. 7935 del 2023, secondo cui gli abusi maggiori non sono mai condonabili se commessi in zona vincolata in epoca anteriore alle opere, con conseguente inutilità del parere paesaggistico, e la più recente Cons. Stato, Sez. VI, n. 295 del 2023.

Quanto all’affidamento, i provvedimenti favorevoli del 2013 sono successivi alla domanda del 2005 e riguardano un regime giuridico diverso. L’attività vincolata esclude quindi la configurabilità di un affidamento tutelabile. Ne deriva che l’Amministrazione ha riprovveduto correttamente, senza alcuna violazione o elusione del giudicato. Le spese sono compensate per la peculiarità della controversia.