Condono edilizio in area costiera non urbanizzata: tutela integrale impedisce sanatoria (TAR Marche n. 567 del 03.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di condono edilizio, le aree costiere non rientrano mai tra le aree urbanizzate richiamate dall’art. 27, comma 7, delle NTA del PPAR, con la conseguenza che restano assoggettate a tutela integrale ai sensi del comma 5 della medesima disposizione. Le opere abusive ivi realizzate non sono suscettibili di sanatoria ai sensi dell’art. 2, lettera g), della L.R. Marche n. 23/2004, che rinvia agli ambiti di tutela integrale del PPAR e alle corrispondenti previsioni dei PRG adeguati. Il diniego di condono è legittimo quando il vincolo di inedificabilità era già vigente al momento di esecuzione delle opere e queste risultano in contrasto con le prescrizioni degli strumenti urbanistici. La destinazione a campeggio autorizzata in epoca antecedente non sana l’abuso successivo. Quanto al profilo procedimentale, il preavviso di rigetto e il diniego vanno notificati al solo istante, non ai comproprietari che non abbiano presentato domanda.

Il Fatto

Su un’area del lungomare di Senigallia, destinata a campeggio estivo sin dagli anni Settanta, i comproprietari si sono assegnati reciprocamente singoli lotti e vi hanno realizzato bungalow in assenza di titolo tra la fine del 2002 e l’inizio del 2003. Con l’entrata in vigore della disciplina sul condono edilizio del 2003, sette soggetti hanno presentato nel 2004 domanda di sanatoria per altrettanti manufatti.

Il Comune ha respinto le istanze rilevando che le opere ricadono in zona assoggettata a tutela integrale ai sensi dell’art. 35 delle NTA del PRG adeguato al PPAR, donde l’esclusione della sanatoria per effetto dell’art. 2, lettera g), della L.R. Marche n. 23/2004. I ricorrenti hanno impugnato i dinieghi deducendo violazioni procedimentali e l’insussistenza del vincolo ostativo, per pretesa natura urbanizzata dell’area e per asserita preesistenza del campeggio alla tutela paesistica.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge entrambi i motivi. Sul piano procedimentale, richiamando l’art. 35, comma 16, della legge n. 47/1985, il Tribunale osserva che il preavviso di diniego e il provvedimento conclusivo vanno notificati esclusivamente a chi ha presentato l’istanza. Il procedimento di condono è a istanza di parte e ogni altro interessato, compreso il coniuge comproprietario, deve agire nei termini dell’istanza originaria e del suo esito. Il richiamo è a Cons. Stato, sez. VI, n. 6826 del 2020. Il difetto di motivazione è escluso, risultando le ragioni del diniego esplicite anche quanto alla disciplina applicata.

Sul merito, il Tribunale ricostruisce la successione degli strumenti urbanistici: la variante al PRG adeguata al PPAR classificava l’area come zona litoranea non urbanizzata e la assoggettava a tutela integrale; la variante del 2005 la qualificava come zona F8/a parco litoraneo attrezzato, parimenti tutelata; la variante “Città Resiliente” del 2021 ha mutato la destinazione in zona per complessi turistici all’aria aperta, senza innovare sulle tutele ambientali di cui all’art. 35 delle NTA.

Il passaggio decisivo è l’interpretazione dell’art. 27, comma 7, delle NTA del PPAR: la nozione di area urbanizzata richiama le zone A, B e D di completamento e le zone F già prevalentemente urbanizzate, ma esclude espressamente le aree costiere di cui all’art. 32, comma 10, lettera a). Tali aree, comprendenti la spiaggia e la retrospiaggia, sono dunque sempre soggette a tutela integrale e non possono ospitare nuove edificazioni.

Il Collegio confuta poi l’argomento della preesistenza del campeggio rispetto al vincolo: il PPAR è stato approvato nel 1989, mentre i bungalow risultano realizzati, per stessa dichiarazione degli istanti, nel 2002. Richiamando Cons. Stato, sez. VII, n. 6223 del 2023, il Tribunale ribadisce che ostano al condono la vigenza del vincolo di inedificabilità prima dell’esecuzione delle opere, la realizzazione in assenza di titolo e la non conformità alle prescrizioni urbanistiche. L’originaria destinazione dell’area a camping non incide su tali profili.

Il ricorso è quindi respinto, con compensazione delle spese in ragione dei profili peculiari della vicenda.