Ristrutturazione edilizia per sostituzione: serve il permesso di costruire (TAR Lombardia n. 2353 del 07.08.2024)

Principi di diritto (Massima)
La ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione, pur nella sua ampia latitudine definitoria, non ricomprende gli interventi in cui il nuovo edificio, per caratteristiche strutturali e destinazione funzionale, si ponga in totale discontinuità con il preesistente, introducendo un carico urbanistico del tutto diverso. In tal caso l’intervento integra nuova costruzione e richiede il permesso di costruire, restando estraneo all’ambito della SCIA. Ai fini del calcolo della volumetria sfruttabile e del rispetto delle altezze, la superficie legittima va dimostrata con il titolo edilizio che l’ha assentita, non potendo supplire l’omesso esercizio del potere sanzionatorio comunale né mere presunzioni.

Il Fatto

I ricorrenti sono l’amministratore di un super condominio milanese e alcuni condomini, che hanno agito per ottenere l’inibitoria dei lavori assentiti con SCIA presentata in data 5 agosto 2020. L’intervento prevedeva la demolizione di un fabbricato artigianale-deposito interno al cortile e la realizzazione di quattro unità residenziali su due piani fuori terra e un seminterrato.

Dopo la proposizione dell’azione contro il silenzio, il Comune ha emesso il provvedimento del 17 ottobre 2023, respingendo le istanze inibitorie. Contro tale atto i ricorrenti hanno proposto motivi aggiunti, mentre la domanda sul silenzio è stata dichiarata improcedibile con precedente sentenza.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge le eccezioni preliminari della controinteressata. Quanto all’inammissibilità dei motivi aggiunti, l’art. 117, quinto comma, cod. proc. amm. ne consente espressamente la proposizione avverso il provvedimento sopravvenuto, e l’art. 24 cod. proc. amm. estende a essi la procura alle liti. Sulla legittimazione dell’amministratore, questi può agire senza autorizzazione assembleare ex art. 1131 cod. civ. quando l’azione rientri nelle competenze dell’art. 1130 cod. civ., tra cui gli atti conservativi delle parti comuni.

Per i condomini, il criterio della vicinitas fonda la legittimazione in quanto proprietari di immobili prossimi all’intervento; sussiste inoltre legittimazione concorrente e aggiuntiva a tutela del diritto pro quota sui beni comuni. I condomini non risultanti dalla tabella millesimale sono invece dichiarati privi di legittimazione attiva.

Nel merito, il Collegio accoglie il primo e il quinto motivo. Lo stato legittimo del locale mensa non è dimostrato: il condono del 18 febbraio 2003 ha assentito solo le porzioni E1, E2 ed E3, e ai sensi dell’art. 9-bis, comma 1-bis, d.P.R. n. 380/2001 la volumetria legittima va provata con il titolo edilizio, non rilevando l’omesso esercizio del potere sanzionatorio. Poiché l’obbligo di licenza a Milano risale al 1921, la superficie può essere esclusa; ne deriva che l’edificio da realizzare supera la superficie lorda di pavimento legittima.

Quanto alle altezze, l’art. 21.2 lett. b) delle norme di attuazione del Piano delle Regole impone, per l’edificazione in cortili, altezza non superiore a quella preesistente. Il documento comunale attesta 6,50 metri contro i 7,30 della nuova costruzione, né valgono presunzioni.

Il quarto motivo è parimenti fondato. L’art. 3, lett. d), d.P.R. n. 380/2001, come modificato dall’art. 10 d.l. n. 76/2020, ricomprende nella ristrutturazione la demolizione e ricostruzione con diversa sagoma. Tuttavia, ove manchi continuità funzionale e strutturale e il nuovo intervento produca un carico urbanistico del tutto diverso, si rientra nella nuova costruzione con necessità del permesso di costruire. Nel caso di specie la palazzina residenziale sostituisce un laboratorio-deposito: la censura è fondata.

Gli atti impugnati sono annullati, con assorbimento delle censure ulteriori. La domanda risarcitoria è respinta perché proposta in maniera generica.