Condono edilizio in area vincolata e deroga per i piani attuativi vigenti (Cons. Stato n. 8213 del 22.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di condono edilizio in area sottoposta a vincolo paesaggistico, l’art. 3, comma 1, lett. b), della l.r. Lazio n. 12/2004 introduce un regime di deroga alla generale incondonabilità per le opere che ricadano all’interno dei piani urbanistici attuativi vigenti. L’inciso, collocato prima della locuzione relativa ai vincoli a tutela dei parchi e delle aree naturali protette, esprime la volontà del legislatore regionale di distinguere due ipotesi e di consentire la sanatoria solo nella prima. Ne consegue che l’amministrazione non può negare il condono in forza della sola presenza del vincolo, dovendo valutare la conformità dell’opera alle prescrizioni del piano attuativo. Il silenzio-assenso sulla domanda di condono non si forma, invece, per le opere realizzate in area vincolata in assenza del parere dell’autorità preposta alla tutela del vincolo.

Il Fatto

I ricorrenti, comproprietari di un lotto intercluso nel Comune di Roma, località Palocco, avevano presentato nel dicembre 2004 due domande di condono edilizio per un manufatto di circa 4,80 mq destinato a deposito attrezzi e per una pertinenza di circa 3 mq, realizzati negli anni Ottanta in assenza di titolo. L’area, originariamente classificata come zona agricola, era stata successivamente inserita nel Programma di recupero urbano di Acilia-Dragona e destinata a zona “O” di PRG.

Roma Capitale, dopo il preavviso di rigetto ex art. 10-bis della legge n. 241/1990 e le osservazioni dei richiedenti, respingeva con determina dirigenziale una delle due istanze, ravvisando l’insanabilità del bene per la presenza del vincolo di rispetto del Fosso Allacciante Palocco e la sua collocazione in zona agricola. Il TAR Lazio, Sez. II, respingeva il ricorso; i proprietari propongono appello deducendo cinque motivi.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato accoglie parzialmente l’appello. I primi due motivi sono infondati. Il Collegio ritiene corretta la statuizione del primo giudice sulla sussistenza del vincolo paesaggistico: il Canale Palocco è iscritto negli elenchi delle acque pubbliche ex r.d. n. 1775/1933 con il numero 470 bis e risulta ricompreso nella ricognizione operata con la deliberazione della Giunta regionale del Lazio n. 211 del 22 febbraio 2002. L’unicità del codice cartografico che individua l’intero tracciato rende irrilevante l’esatta diramazione su cui insiste l’abuso.

Né vale la deroga dell’art. 7, comma 7, della l.r. n. 24/1998, invocata per l’asserita urbanizzazione dell’area: la scheda ricognitiva conferma la classificazione in zona agricola, estranea all’esclusione dal vincolo riservata alle sole zone urbane perimetrate. L’eventuale edificazione diffusa nel comprensorio non giustifica il condono quando comporti nuove superfici abitabili e aumento volumetrico, seppur minimo.

Quanto al secondo motivo, la Corte esclude la formazione del silenzio-assenso. Richiamando il consolidato orientamento (Cons. Stato, sez. VI, n. 6235 del 2021; Cons. Stato, sez. VII, n. 7320 del 2025), si afferma che il titolo abilitativo per silentium non si perfeziona con il mero decorso del tempo, ma richiede la sussistenza di tutte le condizioni di legge. Per le opere realizzate in zona vincolata l’art. 32 della legge n. 47/1985 subordina la sanatoria al parere favorevole dell’autorità preposta; il decorso del termine integra semmai un silenzio-rifiuto impugnabile (Cons. Stato, sez. VI, n. 4226 del 2014; sez. IV, n. 4880 del 2021).

Sono invece fondati il terzo e il quarto motivo. La Corte interpreta l’art. 3, comma 1, lett. b), della l.r. n. 12/2004 nel senso che la deroga per le aree ricadenti in piani attuativi vigenti opera esclusivamente per i vincoli a tutela dei monumenti naturali, dei siti di importanza comunitaria e delle zone a protezione speciale, e non per quelli a tutela dei parchi (Cons. Stato, sez. VI, n. 5560 del 2018). Poiché la norma regionale riproduce l’art. 32, comma 27, lett. d), del d.l. n. 269/2003 con l’aggiunta dell’inciso di favore, non può ritenersi che, per le aree ricadenti nei piani attuativi, torni ad applicarsi ipso iure la disciplina statale.

Non sussistono profili di illegittimità costituzionale, essendo la scelta regionale già ritenuta legittima dalla Corte costituzionale n. 181 del 2021, nel solco di Corte cost. n. 196 del 2004. Il condono, tuttavia, non è automatico: presuppone la valutazione del Consiglio comunale che ha approvato il piano e l’accertamento dell’amministrazione sulla sussistenza delle condizioni di sanabilità. Il provvedimento impugnato non contiene alcun cenno alla ricomprensione dell’area nel PRU di Acilia-Dragona, né alle ragioni della sua irrilevanza: ciò integra difetto di istruttoria e insufficiente motivazione. Il provvedimento va annullato, con obbligo per l’amministrazione di rideterminarsi sulla base della disciplina attuativa, restando assorbito il quinto motivo.