Condono edilizio in area vincolata e limite volumetrico inderogabile (Cons. Stato n. 4211 del 16.05.2025)

Principi di diritto (Massima)
In materia di condono edilizio relativo a opere realizzate in area sottoposta a vincolo paesaggistico, la sanatoria è legittimamente negata quando l’ampliamento supera il limite volumetrico assoluto previsto dalla normativa regionale di riferimento. Il limite di 200 mc fissato dalla legge Regione Lazio n. 12/2004 opera in modo inderogabile e non è superabile invocando il rispetto del diverso limite percentuale del 20% della volumetria preesistente. La qualificazione dell’intervento come adeguamento tecnico-funzionale, in un’accezione ampia non riducibile ai soli volumi tecnici, non consente di superare il limite dimensionale. Il diniego che ne consegue ha carattere dovuto e contenuto vincolato, con la conseguenza che le censure di difetto di motivazione e di natura procedimentale divengono irrilevanti.

Il Fatto

La società appellante aveva presentato domanda di concessione edilizia in sanatoria ai sensi della normativa sul condono del 2003, con riferimento a un complesso ricettivo situato all’interno del Parco di Veio, in area gravata da vincolo paesaggistico. Il Comune aveva respinto l’istanza per due ragioni: il contrasto con il vincolo e il superamento dei limiti di volumetria condonabile, essendo l’ampliamento pari a 169,62 mq.

Il TAR Lazio aveva respinto il ricorso, assumendo quale base di calcolo del 20% la superficie di 896 mq risultante dal certificato di abitabilità, e non quella superiore a 2000 mq prospettata dalla ricorrente. La società ha proposto appello, sostenendo la riferibilità del certificato di agibilità all’intero complesso e la natura di adeguamento funzionale dell’intervento.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato esamina congiuntamente i motivi, per la loro connessione. Il Collegio ritiene di poter aderire alla tesi dell’appellante su un punto: l’intervento poteva essere letto come adeguamento tecnico-funzionale della struttura ricettiva considerata nel suo complesso, secondo una nozione più ampia di quella adottata dal Comune e dal TAR, non necessariamente legata ai soli volumi tecnici. Una simile lettura risponde all’interesse pubblico a favorire l’ottimizzazione delle volumetrie esistenti e a limitare il nuovo consumo di suolo.

Tale apertura, tuttavia, non è sufficiente. Le opere comportavano un aumento di superficie di 169,62 mq, pari a circa 450 mc. Anche accogliendo la tesi difensiva, l’incremento restava sì inferiore al 20% della struttura preesistente, ma risultava ampiamente superiore, in termini assoluti, al limite di 200 mc previsto dalla legge Regione Lazio n. 12/2004.

Il Collegio sottolinea che tale limite è inderogabile e che la disciplina regionale ha superato il vaglio di legittimità costituzionale con la sentenza della Corte costituzionale n. 181/2021. Il richiamo alla normativa regionale compariva peraltro nella motivazione del diniego impugnato.

Venuta meno la possibilità di ricondurre l’intervento entro i limiti dimensionali, cadono le condizioni per accogliere la sanatoria. Il diniego comunale assume perciò carattere dovuto e contenuto vincolato, come correttamente rilevato dal TAR. Le censure di natura motivazionale e procedimentale, relative alla genericità del provvedimento e all’omessa comunicazione di avvio del procedimento, non risultano dirimenti: vertendo su un atto vincolato, non avrebbero potuto condurre a un esito diverso.

Quanto all’ultimo motivo, relativo alle spese di lite, il Collegio richiama la regola della soccombenza. L’appello è pertanto respinto, con condanna dell’appellante alla refusione delle spese del grado. Resta ferma la individuazione, in sede amministrativa, dei singoli interventi autonomamente qualificabili come adeguamento tecnico-funzionale e rientranti nei limiti dimensionali, ai fini delle valutazioni in sede demolitoria.