Condono edilizio, il diniego non può fondarsi su un verbale atecnico (Cons. Stato n. 7507 del 24.09.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il diniego di condono edilizio è illegittimo quando si fondi esclusivamente su un verbale di sopralluogo che, con formula atecnica, descriva l’immobile come “a vento” senza elementi idonei a chiarire lo stato effettivo delle opere. La valutazione dell’avvenuta ultimazione dei lavori entro il termine di legge richiede una descrizione sufficientemente dettagliata, dalla quale emerga che il manufatto, alla data del 1° ottobre 1983, fosse individuabile nella sua superficie e nel suo volume, ancorché in via di ultimazione. L’Amministrazione deve rinnovare il procedimento acquisendo ogni ulteriore elemento di prova utile a ricostruire lo stato dei luoghi a quella data.

Il Fatto

L’appellante aveva chiesto al Comune di Napoli il permesso di costruire in sanatoria relativo a una pratica di condono presentata nel 1985, concernente due unità abitative al piano terra di un edificio interamente abusivo di quattro livelli, ricadente in area sottoposta a vincolo paesistico ambientale. L’Amministrazione ha negato il titolo e ha ordinato la demolizione. Per le altre opere del medesimo fabbricato, oggetto di domande ai sensi della legge n. 724/1994, erano stati invece rilasciati i permessi in sanatoria.

Il TAR Campania, Sezione Quarta, ha respinto il ricorso, individuando la ragione del diniego nella mancata ultimazione dei lavori al 1° ottobre 1983, desunta dal verbale di sopralluogo che descriveva il piano terra come non completato. La proprietaria ha proposto appello, censurando sia la valutazione sullo stato dei lavori sia il profilo delle sanzioni alternative alla demolizione.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato accoglie l’appello sul primo motivo. Il diniego si regge su un verbale di sopralluogo che definisce il piano terra “a vento” pur in presenza di un solaio di copertura. Il Comune ha letto tale espressione come indice della mancanza delle tompagnature laterali, traendone la prova del mancato completamento delle opere.

La Sezione rileva che il verbale non è corredato da alcuna fotografia e non consente di comprendere cosa concretamente significhi la formula usata: se le tompagnature mancassero del tutto o se, invece, esistessero su tre lati, come sostenuto dall’appellante in una nota inviata al Comune. La descrizione del tecnico resta dunque atecnica e priva di quel dettaglio necessario a ricostruire l’effettivo avanzamento del cantiere.

Il Collegio richiama l’orientamento giurisprudenziale consolidato secondo cui, ai fini del condono, lo stato dei lavori deve essere progredito a un punto tale da rendere l’immobile in via di ultimazione, ma ormai pienamente individuabile nella sua superficie e nel suo volume. Su questa base, la motivazione del diniego fondata sul solo elemento del verbale è insufficiente.

Ne deriva l’annullamento del provvedimento e l’obbligo per il Comune di reiterare il procedimento, verificando se esistano altri elementi di prova idonei a stabilire lo stato dell’immobile alla data termine per fruire del beneficio. Il secondo motivo, relativo al momento in cui va compiuta la verifica della demolibilità senza compromettere le parti legittime, resta assorbito dall’annullamento del diniego. Le spese del doppio grado seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo.