Condono edilizio e giudicato ostativo: obbligo di motivazione sui rilievi dei terzi (Cons. Stato n. 5654 del 30.06.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il rilascio di un titolo abilitativo edilizio, ivi compresa la concessione in sanatoria, fa salvi i diritti dei terzi e non interferisce nell’assetto dei rapporti tra privati. Tuttavia, quando l’amministrazione venga a conoscenza che il diritto del richiedente è contestato, essa è tenuta a compiere le indagini necessarie a verificare il fondamento delle contestazioni e, se fondate, a negare il titolo. La clausola di stile “fatti salvi i diritti dei terzi” non esime il soggetto pubblico dall’onere di dare conto, nella motivazione del provvedimento, dei rilievi ostativi tempestivamente rappresentati dai terzi interessati. Il giudicato civile che abbia accertato l’incompatibilità della destinazione d’uso con il regolamento condominiale costituisce motivo ostativo al rilascio del condono, non ulteriormente delibabile in sede amministrativa. Ai fini della decorrenza del termine di impugnazione, la piena conoscenza del provvedimento presuppone la percezione della sua esistenza e della sua attualità lesiva, non essendo sufficiente una nota amministrativa contenente errori descrittivi dell’immobile.

Il Fatto

Il titolare di un locale ad uso commerciale presentava nel 1995 domanda di condono edilizio ex art. 39 della legge n. 724 del 1994. Con sentenza del Tribunale civile di Roma n. 33425 del 2001, passata in giudicato, era stata disposta l’immediata cessazione della destinazione commerciale del locale, per violazione dell’art. 8 del regolamento condominiale che la vietava.

Alcuni condomini, ottenuta nel 2009 l’accesso agli atti, apprendevano che Roma Capitale aveva rilasciato la concessione in sanatoria con destinazione commerciale. Proponevano ricorso al TAR Lazio deducendo la nullità del provvedimento per contrasto con il giudicato e l’illegittimità per difetto di motivazione e di istruttoria. Il TAR accoglieva il ricorso, ritenendo l’atto viziato da carente motivazione. Il destinatario della sanatoria appellava la pronuncia.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo censurava il rigetto dell’eccezione di tardività: secondo l’appellante la nota del 15 dicembre 2009 aveva reso conoscibile il provvedimento, rendendo tardivo il ricorso. Il Collegio ritiene la critica infondata: la nota conteneva un evidente errore di indirizzo dell’immobile e un’errata indicazione del subalterno catastale. Tali errori non consentivano ai terzi di percepire l’esistenza di un condono riferito all’immobile in contestazione.

La Corte distingue tra consapevolezza dell’esistenza e lesività dell’atto, che integra la piena conoscenza, e conoscenza integrale del provvedimento, che influisce sul contenuto del ricorso. Richiama Cons. Stato n. 962 del 2020, n. 603 del 2020 e n. 3147 del 2024: la piena conoscenza richiede la percezione dell’attualità dell’interesse ad agire. La dichiarazione del difensore dei condomini, resa nel giudizio di accesso, è qualificata come mera dichiarazione de relato e, comunque, priva di efficacia confessoria secondo Cass. n. 9864 del 2014.

Sul secondo motivo, l’appellante sosteneva che il procedimento di condono si esaurisce nel rapporto pubblicistico tra amministrazione e richiedente, senza obbligo di motivare sui rilievi dei terzi, e che il regolamento condominiale sarebbe negozio privato inopponibile. Il Collegio respinge la tesi: il contrasto tra la sanatoria e il regolamento è stato accertato con sentenza passata in giudicato, sulla cui legittimità non è consentito ulteriormente delibare.

I condomini avevano trasmesso all’Ufficio Condono, con atto di significazione del 2 maggio 2006, la sentenza civile e comunicato l’esistenza di diritti incompatibili con l’accoglimento della richiesta. L’amministrazione, venuta a conoscenza della contestazione, era tenuta a svolgere le indagini necessarie e non poteva schermarsi dietro la clausola “salvi i diritti dei terzi”. L’appello è pertanto respinto, con conferma dell’accoglimento di primo grado e condanna alle spese.