Condono edilizio: il limite dei 750 mc si applica al fabbricato complessivo (Cons. Stato n. 5014 del 23.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il limite volumetrico di 750 metri cubi previsto dall’art. 39, comma 1, legge n. 724/1994 per le nuove costruzioni si computa con riferimento all’edificio nel suo complesso e non alle singole unità immobiliari che lo compongono, ancorché dotate di autonomia funzionale. La deroga alla regola dell’unicità della concessione in sanatoria è ammessa solo nei casi eccezionali e di stretta interpretazione in cui la scissione delle domande derivi da una suddivisione in autonome costruzioni o da una limitazione quantitativa del titolo che legittima il richiedente. La presentazione di più istanze da parte dei comproprietari di un fabbricato unitario non consente di frazionare la volumetria e integra un’espediente elusivo del limite legale, con conseguente legittimità del diniego comunale.

Il Fatto

Quattro fratelli, comproprietari di un fondo e del fabbricato insistente su di esso, presentavano nel febbraio 1995 distinte istanze di condono edilizio ai sensi della legge n. 724/1994, ciascuna riferita a una delle quattro abitazioni con annessi depositi in cui l’immobile era suddiviso. Con provvedimento del settembre 2022 il Comune respingeva l’istanza riferita a uno dei germani, rilevando che le quattro domande coprivano tutte le unità del medesimo complesso e che la volumetria complessiva del fabbricato superava i 750 metri cubi.

Gli eredi del richiedente impugnavano il diniego davanti al TAR Campania, sostenendo l’autonomia delle unità immobiliari e l’uso esclusivo consolidato da ciascun nucleo familiare. Il Tribunale, con sentenza n. 6011/2023, respingeva il ricorso ravvisando un unico centro di interessi imputabile collettivamente ai comproprietari. Proponevano quindi appello gli eredi.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato individua la questione nella corretta lettura dell’art. 39, comma 1, legge n. 724/1994, là dove consente di computare la volumetria “per singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria” per le nuove costruzioni: occorre stabilire se tale previsione legittimi il frazionamento in più domande di un fabbricato comproprietario in cui ogni unità resti sotto i 750 metri cubi ma il complesso li superi.

La Sezione ricostruisce la ratio della norma come chiaro intento limitativo, già affermato dalla Corte costituzionale con la sentenza n. 302 del 1996: il limite di cubatura è assoluto e inderogabile e si aggiunge come norma di chiusura al limite del trenta per cento. La possibilità di calcolare la volumetria per singola richiesta è qualificata come derogatoria e di stretta interpretazione, ammessa solo quando la scissione dipenda da una suddivisione in autonome costruzioni o da una limitazione quantitativa del titolo che abilita soggetti diversi dal costruttore. Uno stesso soggetto legittimato non può invece servirsi di domande separate per aggirare il limite.

Il Collegio richiama la Cass. pen., Sez. III, n. 26271 del 2025, secondo cui la regola è l’unicità della concessione per tutte le opere riguardanti un edificio o un complesso unitario, e la giurisprudenza amministrativa che reputa illegittimo l’inoltro di domande imputabili a un unico centro sostanziale di interesse (Cons. Stato, Sez. VI, n. 5211 del 2018; n. 4483 del 2018; n. 4711 del 2012).

La Sezione confuta l’argomento fondato sul parere del consulente tecnico nominato in sede penale: il riferimento al limite complessivo di 3000 metri cubi è estraneo alla disciplina invocata. Richiama quindi la propria recente pronuncia Sez. VII, n. 8742 del 2025 e i precedenti Sez. IV, n. 2693 del 2016, n. 3631 del 2017 e Sez. VI, n. 2768 del 2022, per affermare che dove l’abuso riguardi un fabbricato suddiviso in più unità il limite va riferito all’edificio complessivamente considerato.

Nella specie, le unità appartenevano al momento della domanda a tutti i comproprietari e il fabbricato deve ritenersi sostanzialmente unitario: il successivo frazionamento non fa perdere tale caratteristica, altrimenti risultando eluse le finalità di governo del territorio. Il diniego comunale è pertanto legittimo per difetto del rispetto del limite volumetrico. L’appello è respinto, con compensazione delle spese in ragione della novità della questione.