Condono edilizio onere indagine sui vincoli e motivazione del diniego (Cons. Stato n. 7819 del 28.10.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di condono edilizio, il diniego di conformità opposto al parere della Soprintendenza è illegittimo quando non indaga il momento di realizzazione delle opere e la loro eventuale anteriorità rispetto ai vincoli assunti come preclusivi. Ai sensi dell’art. 33 della legge n. 47 del 1985, i vincoli di inedificabilità assoluta precludono la sanatoria solo se imposti con atti entrati in vigore prima dell’abuso; se sopravvenuti, operano come vincoli relativi e impongono un apprezzamento concreto di compatibilità. La fascia di rispetto dei corsi d’acqua va calcolata secondo la effettiva situazione dei luoghi, prevalendo la mappa catastale e, in caso di difformità, la carta tecnica regionale, con onere probatorio del privato. Il diniego di compatibilità paesaggistica, in quanto valutazione tecnico-discrezionale, esige motivazione ampia e circostanziata e non può fondarsi su formule stereotipate.

Il Fatto

Due proprietari presentano istanza di condono edilizio ai sensi della legge n. 47 del 1985 per un immobile realizzato senza titolo edilizio, composto da due piani fuori terra, sottotetto e corte esterna, sito nel territorio di un comune laziale. La Soprintendenza competente esprime parere negativo, ravvisando profili di difetto di conformità e di incompatibilità paesaggistica: l’area ricade in zona di tutela assoluta secondo il piano territoriale paesistico locale, in fascia di rispetto di un corso d’acqua e in zona soggetta a vincolo archeologico lineare.

I ricorrenti impugnano il parere deducendo eccesso di potere per difetto di motivazione e travisamento dei fatti. Il TAR Lazio rigetta il ricorso e condanna alle spese. Propongono appello lamentando la contraddittorietà della motivazione sulla efficacia del piano locale, l’illogicità delle valutazioni sui vincoli e l’apoditticità del giudizio di incompatibilità.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo è respinto. Il Cons. Stato rileva che la collocazione dell’immobile in zona di tutela assoluta è circostanza pacifica e non contestata; il piano paesaggistico regionale, adottato nel 2007, è stato però approvato solo nel 2021, quindi dopo il parere negativo del 2015. In applicazione del principio tempus regit actum, la legittimità del provvedimento va valutata con riferimento allo stato di fatto e di diritto esistente al momento della sua emanazione, richiamando Cons. Stato sez. V, 20/12/2024, n. 10259. Irrilevante è l’approvazione intervenuta in corso di giudizio.

È invece fondato il secondo motivo. Il parere concerne un’istanza di concessione in sanatoria ex legge n. 47 del 1985. La Corte richiama l’art. 33 della legge n. 47 del 1985: i vincoli di inedificabilità assoluta precludono la condonabilità solo se imposti prima della realizzazione dell’abuso; se successivi, assumono natura di vincoli relativi ai sensi dell’art. 32 e impongono un apprezzamento concreto di compatibilità, come chiarito da Cons. Stato, Sez. VI, 5 febbraio 2025, n. 896. Né il provvedimento né la sentenza si sono soffermati sul momento di realizzazione delle opere, senza esaminare gli indizi desumibili dalla data di presentazione dell’istanza di condono ai sensi dell’art. 35.

La Corte aggiunge che l’art. 7, comma 4, della legge regionale Lazio n. 24 del 1998 ha valore immediatamente precettivo: la fascia di rispetto si individua sulle mappe catastali e, in caso di difformità, sulla carta tecnica regionale. L’art. 22, comma 2-bis attribuisce alla cartografia valore solo probatorio, mentre l’art. 26 conferma la rilevanza del contrasto tra situazione ufficiale e reale. La tutela va ancorata a un interesse concreto ed attuale, con onere probatorio delle discrasie a carico del privato.

Fondato è anche l’ultimo motivo. Il parere è espressione di valutazione tecnico-discrezionale, sindacabile per manifesta illogicità, travisamento, inadeguatezza dell’istruttoria e della motivazione (Cons. Stato, Sez. II, 15 settembre 2020, n. 5451; Cons. Stato, Sez. VI, 20 aprile 2020, n. 2515). Il diniego deve esplicitare le ragioni del contrasto e tener conto delle deduzioni del privato. Nel caso concreto manca ogni descrizione del manufatto e del contesto, con formule stereotipate, in violazione dell’art. 3 della legge n. 241 del 1990.

L’appello è accolto, la sentenza riformata, il ricorso introduttivo accolto e il provvedimento annullato. Le spese dei due gradi sono compensate per la complessità delle questioni.