Ordine di demolizione al proprietario non responsabile e necessaria qualificazione dell’abuso (Cons. Stato n. 7820 del 28.10.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’ordine di demolizione di opere abusive costituisce misura di natura reale e può essere legittimamente irrogato nei confronti del proprietario del bene anche quando questi sia estraneo alla commissione dell’abuso e diverso dal responsabile. L’abusività dell’opera segue l’immobile nei successivi trasferimenti e la demolizione è atto dovuto, prescindendo dal possesso attuale e dalla coincidenza tra proprietario e realizzatore. Il proprietario si sottrae agli effetti dell’acquisizione gratuita solo se dimostra di essere rimasto estraneo all’abuso e di essersi attivato, una volta appreso dell’illecito, per impedirlo o rimuoverlo. L’indicazione dell’area da acquisire non condiziona la validità dell’ingiunzione, ma la sua assenza rileva ai fini della sola acquisizione, che richiede comunque una qualificazione espressa e puntuale di ciascun abuso secondo il regime dell’art. 31 d.P.R. n. 380/2001.

Il Fatto

La società proprietaria e la conduttrice di un immobile in Roma hanno impugnato la determinazione dirigenziale con cui il Comune ha ordinato la demolizione di opere realizzate in assenza di titolo: variazioni e ampliamenti della villa e del garage, oltre a piscina, gazebo, tettoia, manufatto e forno in muratura, in area soggetta a vincolo paesaggistico. Le ricorrenti hanno sostenuto la preesistenza delle opere all’acquisto e la natura di interventi di ristrutturazione, denunciando violazione dell’art. 31 d.P.R. n. 380/2001 e delle norme regionali, con eccesso di potere per difetto di istruttoria e perplessità del provvedimento.

Il TAR Lazio ha rigettato il ricorso, affermando che presupposto dell’ingiunzione è la situazione dei luoghi contrastante con la normativa urbanistica, non l’accertamento della responsabilità, e che le opere hanno variato sagoma e volumetria, non qualificandosi come ristrutturazione. La sola proprietaria ha proposto appello.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo, relativo all’ambulatorietà dell’ordine demolitorio e ai suoi effetti acquisitivi, è giudicato infondato. Il Collegio rileva anzitutto che le censure riguardano un diverso provvedimento di acquisizione, non oggetto del giudizio e non allegato come adottato. Nel merito richiama l’orientamento consolidato (Cons. Stato, Sez. III, n. 3597 del 2026): la misura demolitoria può colpire il proprietario anche estraneo all’abuso, perché l’abusività è connotazione di natura reale.

La Corte interpreta l’art. 15, comma 5, legge regionale Lazio n. 15/2008 nel senso che l’acquisizione non si disporre nei confronti del proprietario solo quando questi risulti in modo inequivocabile estraneo all’abuso, ovvero si sia adoperato per impedirlo o rimuoverlo. Chi resta inerte diventa responsabile, anche senza aver contribuito alla realizzazione.

Quanto alla preesistenza, dal contratto in atti non si evince che le opere risalgano a epoca anteriore. L’onere della prova sulla data di realizzazione e sulla consistenza originaria grava sul privato, secondo il principio di vicinanza della prova (Cons. Stato, Sez. VI, n. 9877 del 2024; Cons. Stato, Sez. VII, n. 6169 del 2025).

Il secondo motivo è in parte fondato. Il provvedimento contesta una pluralità di opere su particelle diverse, richiama nella motivazione sia l’art. 15 l.r. n. 15/2008 (corrispondente all’art. 31 d.P.R. n. 380/2001) sia l’art. 33 d.P.R. n. 380/2001, e si conclude con la formula dell’art. 33, senza ammonimento sull’effetto acquisitivo. La mancata indicazione dell’area non rende illegittima l’ordinanza (Cons. Stato, Sez. VI, n. 7672 del 2020; Cons. Stato, Sez. VI, n. 9068 del 2022), ma rileva ai fini dell’acquisizione.

Poiché il confine tra gli artt. 31 e 33 è labile alla luce dell’art. 10, lett. c), d.P.R. n. 380/2001, spetta all’amministrazione, non al giudice, chiarire in modo preciso la contestazione per ciascun abuso. La sentenza è riformata in tali limiti: l’acquisizione gratuita non potrà avvenire senza un nuovo provvedimento motivato sulla qualificazione ex art. 31. Il ricorso introduttivo resta rigettato e le spese dei due gradi sono compensate.