Condono edilizio subordinato all’ultimazione al rustico e tamponature esterne (C.G.A.R.S. n. 889 del 18.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
In materia di condono edilizio, un edificio si intende ultimato quando sia completo almeno al rustico, dovendosi intendere tale l’opera mancante delle sole finiture (infissi, pavimentazione, tramezzature interne) ma necessariamente comprensiva delle tamponature esterne, che realizzano in concreto i volumi rendendoli individuabili e calcolabili. La mancanza di tale presupposto legittima il diniego di sanatoria e costituisce ostacolo alla formazione del silenzio-assenso invocato dall’istante. L’ordinanza di demolizione di immobile abusivo, avendo natura di atto dovuto e rigidamente vincolato, è adeguatamente motivata con la descrizione delle opere abusive e la constatazione della loro abusività, senza necessità di comparazione con gli interessi privati. Il mero decorso del tempo non radica alcun affidamento incolpevole e non pregiudica l’esercizio doveroso del potere di ripristino.

Il Fatto

L’appellante, erede dell’originario proprietario e titolare della richiesta di sanatoria ex l. n. 47/1985, impugnava davanti al TAR Sicilia il diniego opposto dal Comune a una pratica di condono relativa a un immobile ad uso produttivo, edificato nel 1981 e composto da due livelli fuori terra e due livelli seminterrati. L’Amministrazione fondava il rigetto sull’assenza di tamponature perimetrali e sulla circostanza che l’immobile presentava un secondo livello seminterrato non previsto in origine e una destinazione d’uso diversa da quella assentita.

Il TAR Sicilia, con la sentenza n. 1103/2023, respingeva il ricorso, rilevando che per fruire del condono sarebbe stato necessario il presupposto dello stato di rustico, non dimostrato dall’istante. L’appellante riproponeva in appello le censure già dedotte, dolendosi anche dei provvedimenti sanzionatori medio tempore adottati (ordine di demolizione, accertamento di inottemperanza, acquisizione al patrimonio comunale).

La Motivazione della Corte

Il C.G.A.R.S. conferma il rigetto. Sul primo gruppo di censure ribadisce il criterio strutturale del completamento del rustico: l’edificio ultimato è quello munito delle tamponature esterne, non già di mere vetrate o finestrature. La parte si limita a contestare i rilievi senza addurre idonea prova contraria né documentazione fotografica attestante la propria tesi, cosicché correttamente il TAR ha applicato i principi giurisprudenziali richiamati (Cons. Stato, sez. IV, n. 130 del 1998).

Quanto alla destinazione d’uso, non può condividersi la tesi del valore di mera “intenzione” del progetto presentato. La Corte giudica la sanatoria giurisprudenziale invocata una mera asserzione. Le censure di difetto di motivazione sono infondate, stante la natura vincolata dei provvedimenti impugnati: l’ordinanza di demolizione non richiede motivazione sull’interesse pubblico concreto, essendo già sufficientemente motivata dalla descrizione delle opere abusive e dalla constatazione della loro abusività (Cons. giust. amm. sic., sez. riun., par. n. 374 del 2023).

La mancanza del presupposto dell’ultimazione delle opere preclude la formazione del silenzio-assenso (Cons. Stato n. 7919 del 2025). La Corte ribadisce che la mera inerzia dell’Amministrazione nell’esercizio di un potere-dovere non rende legittimo ciò che è illegittimo sin dall’origine: il decorso del tempo rafforza il carattere abusivo dell’intervento e non ingenera alcuna aspettativa giuridicamente qualificata (Cons. Stato n. 1123 del 2018; Cons. Stato n. 1498 del 2019).

Sull’accertamento di inottemperanza, l’ordinanza indica espressamente che l’area necessaria alla realizzazione di opere analoghe è di gran lunga superiore alla superficie complessiva del lotto, con potenzialità edificatoria massima di mc 558,25, e che l’area da acquisire corrisponde all’intero lotto, inferiore a dieci volte la superficie utile abusivamente costruita, ai sensi dell’art. 31, comma 3, del d.P.R. n. 380/2001, come recepito dalla l. reg. n. 16/2016. Risultano pertanto infondate le censure di illegittimità derivata e quelle relative alla mancata individuazione dell’immobile. L’appello è respinto; nulla sulle spese per la mancata costituzione dell’Amministrazione.