Condono edilizio tra divieto unitario di sanatoria parziale e opere non richieste (Cons. Stato n. 8227 del 23.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il divieto di sanatoria parziale del condono edilizio, fondato sulla considerazione unitaria della costruzione, non opera quando la domanda di condono non ha mai investito talune opere, comparse negli atti del procedimento solo in epoca successiva: in tal caso il giudice puo’ esaminare separatamente le singole porzioni. Il parere negativo della Soprintendenza e’ illegittimo per difetto di istruttoria e travisamento dei fatti quando l’ampliamento e la trasformazione d’uso risultino coevi all’ultimazione del manufatto e gia’ assentiti da titoli e pareri favorevoli anteriori all’apposizione del vincolo paesaggistico. Resta invece legittimo il diniego sulle opere pertinenziali accertate come realizzate dopo l’entrata in vigore del vincolo di inedificabilita’.

Il Fatto

La società proprietaria di un complesso immobiliare sito in Maiori presentava nel 1986 domanda di condono ai sensi degli artt. 31 e segg. della L. 47/1985 per sanare il mutamento di destinazione d’uso e l’ampliamento di un fabbricato rurale, oltre a una piscina con pavimentazione esterna, locale tecnico e bagno. Il Comune esprimeva parere favorevole sotto il profilo urbanistico e trasmetteva gli atti alla Soprintendenza, che dopo il preavviso ex art. 10-bis della legge n. 241/1990 rendeva parere negativo il 4 febbraio 2020, dubitando della riconducibilità delle opere a epoca anteriore al vincolo.

Il TAR Campania, sezione staccata di Salerno, respingeva il ricorso con la sentenza n. 96/2023. La società proponeva appello, deducendo violazione dell’art. 64 c.p.a. per mancata valutazione delle prove, erroneità dell’assunto temporale, inapplicabilità dell’art. 33 della L. 47/1985 e difetto di istruttoria e motivazione. La Sezione disponeva verificazione ai sensi dell’art. 66 c.p.a., affidata alla Direzione Generale per il Governo del Territorio della Regione Campania.

La Motivazione della Corte

Il Collegio richiama anzitutto la regola generale: la legislazione urbanistica e la giurisprudenza escludono la sanatoria parziale, perché la costruzione va intesa in senso unitario e non è possibile scinderla in singole porzioni autonomamente considerate (Cons. Stato n. 2768/2022, n. 4033/2018, Cass. pen. n. 36772/2021). Tale regola, tuttavia, non si attaglia al caso concreto.

Dalla domanda di condono acquisita in sede di verificazione emerge che la richiesta di sanatoria riguardava soltanto l’edificio rurale, con il suo ampliamento e la trasformazione d’uso. La piscina e le pertinenze non erano menzionate e la documentazione progettuale grafica fu depositata solo nel 2002. Il verificatore ha confermato che per tale opera “non fu presentata alcuna domanda di condono”. Da qui la possibilità di prescindere dalla considerazione unitaria delle opere.

Per la piscina, i rivestimenti, il vano tecnico e i bagni, il Collegio ritiene altamente probabile la realizzazione successiva al 1988, sulla base del nulla osta comunale n. 2971 del 26.3.1988 per una vasca a uso irriguo, della nota della Soprintendenza del 19 luglio 1989 e del rapporto della Polizia municipale del 25.5.1993, che attesta la trasformazione della vasca in piscina. Le rilevazioni del 1974 sono giudicate poco leggibili e riferite a un’area non coincidente. Il parere negativo su tali opere è quindi esente da censure.

Quanto all’edificio principale, la documentazione amministrativa e giudiziale e la verificazione dimostrano con elevato grado di probabilità che gli interventi sono coevi all’ultimazione del manufatto, risalente al 1977. Il verificatore ha confermato che il Ministero aveva gia’ espresso parere favorevole al condono con nota del 26 luglio 1986, rilevando che le opere erano “perfettamente inserite nell’ambiente naturale”. Sono pertanto fondati i motivi di difetto di istruttoria, motivazione e travisamento dei fatti, anche perché le opere risultano gia’ autorizzate da atti precedenti.

In riforma della sentenza, il parere negativo è annullato parzialmente nella parte relativa all’edificio e alla strada di accesso, mentre resta confermato per piscina e accessori. Le spese del doppio grado sono compensate; quelle della verificazione gravano sulla Soprintendenza.