Condono speciale e vincolo archeologico: diniego non equivale ad accertamento di conformità (Cons. Stato n. 153 del 08.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il diniego di condono edilizio adottato ai sensi di una legge speciale e derogatoria, quale la legge n. 326/2003 e la legge regionale del Lazio n. 12/2004, non può essere riqualificato d’ufficio dall’amministrazione come domanda di accertamento di conformità ex art. 36 d.P.R. n. 380/2001, perché la domanda speciale è stata consapevolmente proposta dalla parte e risponde a presupposti propri. Il carattere vincolato del provvedimento di diniego e dell’ordine di demolizione esclude la necessità del preavviso di rigetto ex art. 10-bis legge n. 241/1990. Il termine assegnato per demolire, inferiore al massimo di novanta giorni fissato dalla normativa regionale, è legittimo se congruo rispetto alle opere. La presenza di un vincolo archeologico sull’area all’epoca dell’insediamento preclude la sanatoria, anche quando il vincolo sia stato poi annullato in altro contenzioso riguardante una diversa area di sedime.

Il Fatto

La società appellante e il proprietario dell’area impugnavano davanti al TAR Lazio il diniego di condono edilizio e l’ordine di demolizione di manufatti a destinazione artigianale e deposito, con tettoie di copertura, realizzati su un’area del territorio di Roma Capitale. L’istanza era stata presentata nel 2004 ai sensi della legge n. 326/2003 e della legge regionale del Lazio n. 12/2004.

L’Ufficio Condono comunicava il preavviso di rigetto nel 2012 e respingeva l’istanza con determinazione dirigenziale, ritenendo le opere non sanabili. Un successivo sopralluogo accertava ulteriori opere prive di titolo e conduceva a un secondo provvedimento di demolizione, impugnato con motivi aggiunti. Il TAR respingeva il ricorso; da qui l’appello.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha affrontato anzitutto i profili procedimentali. Le censure sul mancato preavviso di rigetto e sull’esiguità del termine per demolire sono state respinte alla luce del carattere doveroso e contenuto vincolato dei provvedimenti impugnati, nonché della verifica di idoneità del termine assegnato rispetto alle opere da abbattere.

Nel merito, il Consiglio di Stato ha ritenuto dirimente un dato pacifico: i manufatti non avevano natura residenziale e insistevano su un’area gravata da vincolo archeologico all’epoca del loro insediamento. Il vincolo era stato poi annullato in sede giurisdizionale, ma in un diverso contenzioso riferito a una diversa area di sedime. L’art. 27 legge n. 326/2003 rendeva quindi legittimo il diniego di sanatoria.

La Corte ha poi escluso che Roma Capitale dovesse riqualificare la domanda di condono per ricondurla a una tipologia ammissibile, invocando i principi di buona fede e tutela dell’affidamento. La parte aveva proposto una domanda fondata su una disposizione speciale e derogatoria rispetto alla disciplina ordinaria dell’accertamento di conformità. La diversità dei presupposti — in particolare la doppia conformità richiesta dall’art. 36 — impedisce la conversione automatica dell’istanza.

Il percorso argomentativo si regge quindi su due direttrici: la natura vincolata dell’azione amministrativa, che esclude gli oneri procedimentali invocati, e l’autonomia della disciplina speciale del condono rispetto all’istituto ordinario di sanatoria. L’appello è stato respinto, con compensazione delle spese del doppio grado in ragione della complessità e novità delle questioni in punto di fatto.