Opere condonate e stato legittimo dell’immobile ai fini del rilascio dell’agibilità (Cons. Stato n. 7712 del 22.10.2026)

Principi di diritto (Massima)
Le opere realizzate in forza di condono edilizio acquistano piena legittimità edilizia e, in assenza di un chiaro divieto normativo, non possono essere assoggettate a un trattamento deteriore rispetto ai manufatti legittimamente realizzati ab origine o sanati con gli strumenti ordinari. Esse concorrono pertanto a definire lo stato legittimo dell’immobile ai sensi dell’art. 9-bis d.P.R. n. 380/2001, insieme alle pratiche edilizie esitate favorevolmente e mai annullate in autotutela. La pubblica amministrazione non può disapplicare i propri provvedimenti, ma può solo annullarli in via di autotutela. Gli interventi di mera manutenzione straordinaria non impongono il rilascio di una nuova agibilità ex art. 24 d.P.R. n. 380/2001. La sanzione per l’esercizio di attività senza titolo presuppone l’accertamento effettivo dell’avvio dell’attività.

Il Fatto

Un’associazione polisportiva dilettantistica e la società proprietaria dell’unità immobiliare adibita ad attività ginnica impugnavano davanti al TAR Campania una serie di provvedimenti comunali. L’ente locale aveva dapprima sospeso e poi annullato una CILA presentata per opere di manutenzione straordinaria, quindi negato la CILA in sanatoria, la segnalazione certificata di agibilità e la SCIA di apertura della sede, disponendo infine la chiusura dell’attività con sanzione pecuniaria.

Il TAR accoglieva il ricorso e annullava tutti gli atti, ravvisando carenze motivazionali e istruttorie. Il Comune proponeva appello, contestando la legittimità dello stato dell’immobile, la qualificazione delle opere e l’applicabilità della disciplina sanzionatoria regionale.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge tutti i motivi. Quanto all’asserita inammissibilità del ricorso collettivo e cumulativo, la censura è infondata: le posizioni delle ricorrenti sono omogenee e prive di conflitto di interessi, e i provvedimenti impugnati presentano un nesso di connessione oggettiva che giustifica la trattazione unitaria, secondo i principi dell’Adunanza Plenaria n. 4 del 7 aprile 2011.

Sul secondo motivo, il Consiglio di Stato richiama la recente Sez. IV n. 4155 del 22 maggio 2026: le opere condonate divengono pienamente legittime e non tollerano distinzioni non previste dalla legge tra immobili originariamente legittimi e immobili legittimati. La concessione edilizia in sanatoria del 2000, il certificato di agibilità del 2005 e le DIA del 2004 e 2005, mai annullate, fondano lo stato legittimo dell’edificio. La CILA del 2024 non creava nuova volumetria, ma realizzava solo frazionamenti e tramezzi interni: manutenzione straordinaria.

Quanto all’annullamento della CILA, le contestazioni comunali sono infondate: manca una norma che subordini l’esito della pratica all’accettazione della ditta, né era prevista produzione di rifiuti speciali, non essendo programmate demolizioni. La norma regionale invocata riguarda solo permessi di costruire, SCIA e DIA, non le CILA.

Sul diniego della CILA in sanatoria, la perizia asseverata di parte ha confermato che il peso dei pannelli fotovoltaici non eccedeva il 10% dei carichi originari, rientrando tra gli interventi irrilevanti. Tali risultanze non sono state contestate dal Comune con dati tecnici.

Infine, sull’ordinanza di chiusura, la Corte conferma che i lavori eseguiti non richiedevano nuova agibilità e che la sanzione ex art. 145 L.R. Campania n. 7/2020 è riferibile solo alle attività commerciali, mentre l’associazione è senza scopo di lucro. La sanzione è illegittima per mancanza della attività sanzionata, non avviata al momento dell’adozione del provvedimento, adottato senza alcun sopralluogo.