Condono edilizio e vincolo sopravvenuto nel Lazio: la sanatoria resta preclusa (Cons. Stato n. 6852 del 01.08.2025)

Principi di diritto (Massima)
In materia di condono edilizio, le opere abusive non sono suscettibili di sanatoria quando siano state realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti a tutela degli interessi idrogeologici, ambientali e paesistici, anche ove il vincolo non comporti inedificabilità assoluta. La normativa regionale del Lazio, nel prevedere che anche il vincolo sopravvenuto determini la non condonabilità dell’opera, introduce un regime più restrittivo di quello statale, giustificato dall’esercizio delle competenze in materia di governo del territorio e non contrario al principio di ragionevolezza. Il potere comunale di diniego, in presenza di tali condizioni ostative, ha natura vincolata e non richiede motivazione particolarmente articolata. Ne consegue l’irrilevanza dell’apporto procedimentale di parte, anche ove sia omessa la comunicazione dei motivi ostativi a uno dei comproprietari.

Il Fatto

I comproprietari di un immobile sito nel Comune di Gaeta hanno presentato nel 2004 istanza di condono edilizio ai sensi della legge n. 326 del 2003 per un manufatto ad uso abitativo e istanza di accertamento di conformità per un locale pertinenziale interrato. Nel corso del procedimento hanno ottenuto il nulla osta del servizio idrogeologico provinciale al rilascio della sanatoria.

Il Comune ha notificato il preavviso di diniego a uno solo dei richiedenti e, nel 2017, ha adottato il diniego di sanatoria, rilevando che l’abuso rientrava tra quelli maggiori e che l’area era sottoposta a vincolo idrogeologico, oltre che destinata a verde agricolo. Il TAR Lazio, sezione staccata di Latina, ha respinto il ricorso, ritenendo le criticità procedimentali ininfluenti rispetto alla non sanabilità dell’opera. I ricorrenti hanno proposto appello, ribadendo i motivi del primo grado.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dalla giurisprudenza consolidata sulla normativa condonistica del d.l. n. 269 del 2003: il condono non è consentito se abbia ad oggetto abusi maggiori commessi in zona sottoposta a vincolo in data precedente, essendo inutile la richiesta del parere dell’autorità tutoria. L’art. 32, comma 27, lett. d) esclude comunque dalla sanatoria le opere realizzate su immobili soggetti a vincoli a tutela degli interessi idrogeologici e ambientali, purché istituiti prima dell’esecuzione delle opere e in assenza o difformità del titolo abilitativo.

Sul versante regionale, l’art. 3, comma 1, lett. b), legge regionale Lazio n. 12 del 2004 prevede che non siano suscettibili di sanatoria le opere realizzate anche prima dell’apposizione del vincolo, quando non conformi agli strumenti urbanistici. Il Collegio richiama la Corte cost. n. 181 del 2021, che ha ritenuto non fondate le questioni di legittimità costituzionale della norma, riconoscendo al legislatore regionale il potere di introdurre una disciplina più restrittiva di quella statale, senza ampliare l’area del condono, a tutela dell’ambiente e del paesaggio.

La Corte osserva che la l.r. n. 12 del 2024 ha eliminato l’inciso relativo al vincolo sopravvenuto, ma la disciplina transitoria non è applicabile al procedimento ormai definito. Ne deriva l’infondatezza delle censure sulla mancata considerazione del parere favorevole provinciale e sull’assenza del vincolo nel certificato di destinazione urbanistica del 2002.

Quanto alla qualificazione dell’abuso, la giurisprudenza richiamata (Cons. Stato n. 3550 del 2025; Cass. pen. n. 40676 del 2016) conferma che un intervento comportante nuove superfici e nuova volumetria in area vincolata non è sanabile, indipendentemente dal carattere relativo del vincolo e dalla conformità urbanistica.

Il diniego assume quindi natura di provvedimento vincolato, che non necessita di motivazione articolata. Diventa perciò ininfluente sia la mancata valutazione delle osservazioni procedimentali, sia l’omessa comunicazione dei motivi ostativi alla comproprietaria: nessun apporto di parte avrebbe potuto condurre a un provvedimento diverso. L’appello è respinto, con compensazione delle spese in ragione della novità delle questioni.