Condono edilizio in zona vincolata: sanabile il manufatto minore senza impatto (Cons. Stato n. 6398 del 06.08.2026)

Principi di diritto (Massima)
Ai sensi dell’art. 32, comma 27, lett. d), del d.l. n. 269 del 2003, convertito con modificazioni dalla legge n. 326 del 2003, le opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a vincolo paesaggistico e ambientale sono suscettibili di sanatoria solo se costituiscono opere minori prive di aumento di volume e di superficie, quali il restauro, il risanamento conservativo e la manutenzione straordinaria. La presenza del vincolo non determina di per sé l’insanabilità dell’intervento, dovendosi verificare in concreto la sua incidenza sul bene tutelato. Il diniego di condono che richiami un atto della Soprintendenza riferito a una pratica edilizia diversa è viziato da difetto di istruttoria e di motivazione, poiché l’amministrazione non ha valutato l’opera effettivamente richiesta in sanatoria né l’eventuale parere paesaggistico favorevole ancora in vita.

Il Fatto

La proprietaria di un immobile sito in zona dichiarata di notevole interesse pubblico presentava nel 2004 tre distinte domande di condono edilizio, ai sensi dell’art. 32 del d.l. n. 269 del 2003, relative a tre interventi diversi: un soppalco interno non abitabile, un piccolo ripostiglio realizzato su un balcone di pertinenza e la chiusura di un portico esistente con creazione di una nuova unità immobiliare.

Il Ministero per i Beni e le Attività Culturali annullava nel 2008 il nulla osta paesaggistico favorevole rilasciato dal Comune, riferito esclusivamente alla chiusura del portico, rilevando un difetto di motivazione sulla compatibilità ambientale. Il Comune negava comunque la sanatoria a tutte e tre le pratiche, richiamando quell’atto. Il TAR Lazio accoglieva il ricorso solo per il soppalco, respingendo le censure sugli altri due dinieghi. La proprietaria proponeva appello.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ricostruisce il quadro normativo di riferimento. Il terzo condono consente la sanatoria delle opere realizzate in aree vincolate solo quando si tratti di interventi minori, senza incremento di volume o superficie. La giurisprudenza amministrativa richiamata (Cons. Stato, sez. VI, n. 2993/2026; Id., sez. VII, n. 3550/2025) conferma questa lettura restrittiva.

Su questa base la Corte conferma il diniego relativo alla pratica di condono concernente la chiusura del porticato. La creazione di una nuova unità immobiliare di 26,51 mq e 84,96 mc integra una ristrutturazione edilizia e non rientra tra le opere sanabili ai sensi della legge regionale n. 12/2004. Diventa quindi irrilevante che l’atto della Soprintendenza avesse rilevato solo un difetto di motivazione, poiché l’intervento è considerato ex lege non sanabile.

Diverso è l’esito per la pratica relativa al ripostiglio sul balcone. Dall’esame della documentazione emerge che il diniego comunale richiamava l’atto della Soprintendenza del 7 luglio 2008, con cui l’autorità aveva annullato il nulla osta paesaggistico afferente alla sola chiusura del porticato. La Soprintendenza non era intervenuta sulla creazione del ripostiglio, per cui restava in vita il parere paesaggistico favorevole in precedenza rilasciato dal Comune.

L’opera, di soli 0,90 mq (e non 90 mq, come erroneamente indicato nella sentenza impugnata), è priva di autonomia, destinata a funzioni di servizio, non produce aumento del carico urbanistico ed è priva di impatto visivo e ambientale. Su questa base il Collegio accoglie il motivo di gravame sotto il profilo del difetto di istruttoria e di motivazione e della errata interpretazione degli artt. 2, comma 1, e 3, comma 1, lett. b), della legge regionale n. 12/2004.

In parziale riforma della sentenza, la Corte annulla il diniego limitatamente alla pratica edilizia del ripostiglio, facendo obbligo all’amministrazione di rilasciare il titolo in sanatoria, salvo ulteriori impedimenti. Le spese del doppio grado sono compensate in ragione della reciproca soccombenza.