Limite volumetrico 750 mc e condono separato per edificio unitario (TAR Campania n. 154 del 09.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia di condono edilizio disciplinato dall’art. 39 della legge n. 724/1994, il limite di 750 mc previsto per le nuove costruzioni deve essere individuato con riferimento all’edificio unitariamente considerato e nella titolarità di un unico soggetto al momento della presentazione della domanda. Non è consentito suddividere la consistenza del bene in più porzioni autonome, ciascuna inferiore al limite, attraverso distinte istanze di sanatoria, perché la norma mira a impedire l’elusione del limite legale di consistenza dell’opera. La scissione della domanda è ammessa solo in via eccezionale, nei casi in cui derivi da situazioni di diritto differenziate e titolate, non da una calcolata volontà dei richiedenti di aggirare il limite volumetrico.

Il Fatto

Il ricorrente ha impugnato il provvedimento con cui il Dirigente del Settore pianificazione urbanistica – Ufficio condono edilizio del Comune resistente ha rigettato l’istanza di condono presentata ai sensi della legge n. 724/1994, relativa a un’abitazione facente parte di un fabbricato edificato su un fondo originariamente in proprietà indivisa del ricorrente e dei suoi fratelli.

Il Comune ha respinto la domanda rilevando che il volume dell’edificio, unitariamente inteso, supera i 750 mc e che sull’immobile sono state realizzate opere ulteriori non comprese nell’istanza. Il ricorrente ha sostenuto che il fabbricato sarebbe composto, sin dall’origine, da tre unità immobiliari distinte e autonome, ciascuna destinata a un diverso nucleo familiare, e che la presentazione di tre istanze separate non costituirebbe un fittizio frazionamento.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale ha concentrato l’esame sulla prima delle due ragioni del diniego, avente natura assorbente in quanto l’atto è plurimotivato. La questione è stata già affrontata dal giudice amministrativo, che ha chiarito come il limite di 750 mc debba riferirsi all’immobile unitariamente considerato e nella titolarità di un unico soggetto al momento della domanda, senza possibilità di suddividere il bene in porzioni inferiori al limite.

Il Collegio ha richiamato il principio per cui ogni edificio va inteso come un complesso unitario facente capo a un unico soggetto legittimato, con la conseguenza che le istanze di oblazione riferite alle singole unità devono essere ricondotte a un’unica concessione in sanatoria. La ratio della norma è di non consentire l’elusione del limite legale attraverso la considerazione delle singole parti in luogo dell’intero complesso edificatorio. È possibile la sanabilità di singole porzioni consistenti in autonome entità abitative, ma la loro cubatura va sempre commisurata al limite massimo riferito all’intero edificio.

Quanto al richiamo all’art. 31, terzo comma, della legge n. 47/1985, applicabile per il rinvio operato dall’art. 39, il Tribunale ha rimarcato che la possibilità di scindere la domanda di sanatoria è derogatoria e di stretta interpretazione. Essa presuppone ipotesi di legittima scissione per effetto della suddivisione della costruzione o di limitazione quantitativa del titolo abilitativo; solo in tali casi la deroga è riferibile a situazioni di diritto differenziate e non a un unico centro di interessi.

Nel caso concreto, al momento della presentazione dell’istanza il ricorrente era proprietario pro quota dell’intero edificio, acquistato per accessione quale proprietario del fondo sul quale il bene è stato realizzato. Solo nel 2014 è intervenuto l’atto di divisione e l’abitazione è divenuta di proprietà esclusiva del ricorrente. Ne deriva che, alla data della domanda, non sussisteva alcun titolo che legittimasse in diritto la presentazione di un’istanza autonoma. Non rinvenendosi una fattispecie derogatoria, il Comune ha correttamente considerato l’intero fabbricato e il relativo volume complessivo, determinandosi legittimamente per il diniego. Il ricorso è stato respinto, con condanna del ricorrente alle spese di lite.