Condono e ultimazione a rustico: rileva la completezza strutturale accertata (Cons. Stato n. 3879 del 18.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di condono edilizio, la verifica dell’ultimazione a rustico dell’opera alla data della domanda di sanatoria richiede l’accertamento della completezza delle parti essenziali del manufatto. La mancanza dell’intera copertura e di gran parte delle tompagnature, con vani non compiutamente delineati, esclude che l’immobile possa dirsi ultimato a rustico. L’annullamento in autotutela dei titoli edilizi e paesaggistici rilasciati sul presupposto di una siffatta incompletezza non è impedito dal decorso del termine di dodici mesi, ove il titolo sia stato conseguito in virtù di dichiarazioni che abbiano indotto in errore l’amministrazione. Le censure di carattere procedimentale e partecipativo restano assorbite quando l’apporto del privato non avrebbe potuto condurre a un esito diverso.

Il Fatto

La proprietaria di un immobile in Monte di Procida, realizzato senza titolo e oggetto di domanda di condono nel 1995, otteneva nel 2015 e nel 2018 concessioni edilizie in sanatoria e un permesso di costruire per le opere di completamento, previo rilascio dei pareri paesaggistici favorevoli. Nel 2018 presentava una SCIA in variante, che prevedeva tra l’altro la copertura in cemento armato, conseguendo autorizzazione paesaggistica e autorizzazione sismica.

Nel 2019 il Comune avviava un procedimento di revoca, ritenendo la variante incompatibile con il condono e con le prescrizioni originarie, e lo concludeva con un annullamento in autotutela delle autorizzazioni e con il rigetto della SCIA. Nel 2021 seguiva un ulteriore provvedimento di annullamento di tutti i titoli edilizi e paesaggistici. La proprietaria impugnava entrambi gli atti; il T.a.r. Campania respingeva il primo ricorso e dichiarava improcedibile il secondo per sopravvenuto difetto di interesse, compensando le spese. Da qui l’appello.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge anzitutto l’eccezione sull’ammissibilità della relazione tecnica prodotta dall’appellante: trova applicazione l’art. 104, comma 2, c.p.a., che non consente nuovi mezzi di prova in appello salvo che il collegio li ritenga indispensabili o che la parte dimostri di non aver potuto produrli prima per causa non imputabile. Nel caso di specie tali circostanze non ricorrono né sono state allegate.

Nel merito, la questione centrale riguarda l’ultimazione a rustico dell’immobile all’epoca della domanda di sanatoria. L’appellante sostiene che il verbale del 2020 attesterebbe la preesistenza di un rustico con coperture in lamiera e poi in tavolato, e che l’amministrazione fosse già consapevole dello stato del fabbricato sin dal 2013-2015, senza poter invocare di essere stata indotta in errore.

La Corte ritiene il motivo infondato. La relazione del 17 gennaio 2020, a seguito di accertamento del 15 gennaio 2020, documenta che il fabbricato si presentava allo stato rustico con solaio in cemento armato e undici pilastri, tompagnatura perimetrale in tufo con ampi squarci in corrispondenza dei vani non compiutamente delineati, e privo di qualsiasi elemento di copertura. Tale radicale incompletezza, evincibile anche dalla documentazione fotografica, consente di inferire la mancata ultimazione delle opere alla data della domanda. La relazione del tecnico di parte non è in grado di contraddire le risultanze dell’istruttoria dell’Ufficio.

Le carenze strutturali accertate rendono assorbito il profilo della destinazione funzionale e infondato il rilievo sulla relazione integrativa del 2014, che riguardava il parziale crollo della sola muratura perimetrale. Da ciò consegue l’infondatezza del motivo sulla violazione dell’art. 10-bis della legge n. 241/1990: non può ritenersi che l’effettiva partecipazione procedimentale avrebbe condotto a un esito diverso. Parimenti infondati sono i motivi sulla compatibilità paesaggistica e sulle censure reiterate dal primo grado, correttamente assorbite dal T.a.r.

Confermata la legittimità dell’annullamento in autotutela, la Corte ribadisce la declaratoria di improcedibilità del giudizio di prime cure sull’altro provvedimento: annullato il titolo che aveva legittimato in sanatoria la costruzione, l’immobile risulta abusivo ed esposto alla doverosa azione di ripristino della legalità. L’appello è respinto, con condanna dell’appellante alle spese del grado.