Condono edilizio, volumetria del fabbricato unitario e ordine di demolizione (Cons. Stato Sez. VI n. 4441 del 03.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia di condono edilizio, il limite di volumetria massima sanabile previsto dall’art. 39, comma 1, legge n. 724/1994 va verificato con riferimento all’edificio nel suo complesso, e non alla singola unità immobiliare, quando il fabbricato presenti caratteristiche costruttive omogenee e unitarie, a prescindere dal frazionamento in più unità e dalla presentazione di distinte domande di condono. L’accertamento del superamento del limite integra il presupposto del diniego di sanatoria. Il progetto di riduzione volumetrica che l’interessato assuma idoneo a ricondurre le dimensioni entro la soglia condonabile è ininfluente se non è dimostrato, secondo il criterio dell’onere della prova di cui all’art. 64, comma 1, cod. proc. amm., il riscontro delle integrazioni progettuali richieste dall’amministrazione. L’ordine di demolizione adottato in conseguenza del diniego di condono trova giustificazione nell’accertata abusività dell’immobile e nella necessità di ripristino dell’assetto urbanistico-edilizio, senza necessità di autonoma motivazione sull’interesse pubblico né di apprezzamenti di proporzionalità.

Il Fatto

La proprietaria di un’unità abitativa in un fabbricato realizzato in assenza di titolo edilizio, composto da due distinte unità, aveva presentato nel 1995, in qualità di conduttore, domanda di condono edilizio ai sensi dell’art. 39, legge n. 724/1994. Dopo un sopralluogo del 2020, il Comune aveva comunicato l’improcedibilità della pratica, adducendo la carenza di legittimazione dell’istante, il superamento del limite di 750 metri cubi riferito all’intero edificio e alcune modifiche successive alla domanda.

La ricorrente aveva presentato una proposta progettuale di riduzione volumetrica, integrata su richiesta dell’amministrazione. La domanda di condono veniva comunque respinta e l’istanza di riesame rigettata; nelle more veniva emanata l’ordinanza di demolizione. Il TAR Campania respingeva ricorso e motivi aggiunti, ritenendo legittima la valutazione unitaria della volumetria e l’ordine demolitorio. Proponeva appello la sola originaria ricorrente, resistito dal Comune.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato respinge l’appello. Sul primo ordine di censure, il Collegio conferma la lettura della sentenza di primo grado: l’unità immobiliare è inserita in un fabbricato interamente abusivo, composto da un’altra unità per cui è stata parimenti chiesta la sanatoria, sicché la verifica della volumetria va condotta sull’edificio nel suo complesso, pari a circa 1.239 mc, anziché sulla singola unità.

A sostegno della valutazione unitaria, il diniego richiama l’omogeneità delle caratteristiche costruttive e la giurisprudenza amministrativa secondo cui il controllo del limite condonabile va svolto con criterio oggettivo, riferito all’immobile complessivamente realizzato, e soggettivo, volto a inferire dalle caratteristiche un disegno unitario (Cons. Stato, Sez. VII, n. 8735 del 2025 e pronunce coeve). Il Collegio rileva che su tale accertamento non vi è contestazione, e che l’assunto dell’autonomia di ciascuna istanza contrasta con la situazione di fatto accertata e con l’orientamento consolidato.

Quanto al progetto di riduzione volumetrica, che la ricorrente assume pregiudiziale rispetto alla verifica del limite, i giudici di appello danno atto che l’amministrazione aveva rappresentato i motivi ostativi: la mancanza delle valutazioni statiche e antisismiche e della documentazione progettuale richiesta dall’art. 38, comma 3, del regolamento edilizio. La produzione in giudizio si limita, però, alla nota con cui i richiedenti menzionano le relazioni e la documentazione esibite, senza che queste siano state versate agli atti.

Alla luce del criterio di riparto dell’onere della prova ex art. 64, comma 1, cod. proc. amm., non emergono perciò ragioni per ritenere illegittimo, per difetto di istruttoria o motivazione, il secondo diniego conclusivo del procedimento. Il diniego, secondo il Collegio, non è censurabile nella parte in cui non approva il progetto integrativo, non essendo dimostrato il completo riscontro delle richieste istruttorie.

Infine, le censure contro l’ordine di demolizione sono infondate. L’intervento repressivo si giustifica per il solo fatto dell’abusività accertata in sede di esame della domanda di sanatoria, riconosciuta dalla stessa richiedente, e per la conseguente necessità di ripristino dell’ordinato assetto urbanistico-edilizio, senza che si rendano necessari ulteriori apprezzamenti discrezionali, come ribadito dalla giurisprudenza recente (Cons. Stato, Sez. II, n. 9687 del 2025 e altre coeve). L’appello è quindi respinto con conferma della sentenza, mentre la peculiarità della vicenda giustifica la compensazione delle spese.