Decadenza del titolo edilizio e necessità del contraddittorio procedimentale (C.G.A.R.S. n. 883 del 18.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
La decadenza del titolo edilizio per mancato tempestivo inizio o ultimazione dei lavori opera di diritto, ma la sussistenza del presupposto fattuale deve essere accertata dall’amministrazione all’esito del contraddittorio procedimentale con il privato. L’annullamento delle concessioni edilizie per vizi di legittimità e la dichiarazione di inefficacia del permesso di costruire richiedono una motivazione che dia conto delle risultanze istruttorie e delle osservazioni dell’interessato. Lo smarrimento dei fascicoli delle pratiche edilizie rende ancora più necessario l’apporto collaborativo del privato, non essendo sufficiente il preavviso di diniego se la documentazione richiesta con l’istanza di accesso non viene resa disponibile prima dell’adozione del provvedimento. La violazione dei diritti partecipativi determina l’illegittimità del provvedimento che dichiari la nullità e l’inefficacia dei titoli edilizi.

Il Fatto

La società proprietaria di un immobile nel Comune di Alcamo aveva ottenuto tre concessioni edilizie e, nel 2017, presentato istanza di permesso di costruire per completare e modificare il fabbricato. Il Comune, con provvedimento del 18 gennaio 2018, rigettava il permesso e dichiarava la nullità e inefficacia delle concessioni precedenti. La società impugnava davanti al TAR Sicilia, che accoglieva il ricorso con la sentenza n. 820/2024.

Il Comune proponeva appello, contestando la sussistenza del difetto di motivazione, l’asserita violazione dei diritti partecipativi e la illegittimità della declaratoria di decadenza, sostenendo che questa opera in via automatica per il mero decorso del tempo. La società appellata resisteva chiedendo il rigetto.

La Motivazione della Corte

Il C.G.A.R.S. qualifica come parzialmente passata in giudicato la statuizione di primo grado che aveva accertato la natura dei vizi quali vizi di illegittimità. Su questo punto non si sofferma, spostando l’esame sul merito del gravame, che ritiene infondato.

Il nucleo argomentativo attiene al contraddittorio procedimentale. La Corte ricostruisce la sequenza: il preavviso di diniego del 31 luglio 2017 preannunciava irregolarità nelle concessioni; la società il 8 agosto 2017 chiedeva l’accesso all’intero fascicolo; il Comune quel giorno stesso riscontrava che i fascicoli non erano disponibili; solo dopo l’adozione del provvedimento del 18 gennaio 2018 dichiarava gli originali introvabili, precisando di aver ricostruito le pratiche mediante copia reperita presso Genio Civile e ASL. Dagli atti non risulta che la documentazione ricostruita sia mai stata messa a disposizione della società prima del diniego.

Da qui la conseguenza: il provvedimento è stato adottato in mancanza di effettivo contraddittorio. Lo smarrimento degli originali avrebbe anzi reso vieppiù necessario l’apporto collaborativo del privato, consentendogli di interloquire sulle risultanze istruttorie. La mera comunicazione di avvio non basta a garantire la partecipazione effettiva.

La Corte affronta poi l’argomento dell’appellante sull’operatività automatica della decadenza: riconosce che l’effetto decadenziale opera di diritto per il decorso dei termini, ma precisa che la sussistenza del presupposto fattuale deve comunque formare oggetto di contraddittorio in sede procedimentale. La tutela partecipativa prescinde dalla natura dichiarativa o costitutiva dell’atto.

L’appello è quindi respinto, con conferma delle ulteriori determinazioni del Comune e condanna dello stesso alle spese di lite in favore della società appellata.