Demo-ricostruzione, continuità temporale e vincolo espropriativo su area degradata (TAR Toscana n. 434 del 02.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il ripristino mediante ricostruzione di edifici crollati o demoliti integra ristrutturazione edilizia, ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. d), del d.P.R. n. 380/2001, solo ove sia possibile accertare la preesistente consistenza del manufatto e sussista continuità tra demolizione e ricostruzione. In mancanza di tale continuità temporale, all’interessato sono opponibili le previsioni sopravvenute che precludano la realizzazione di nuovi volumi sul fondo, con particolare pregnanza nelle aree sottoposte a vincolo paesaggistico. La scelta localizzativa di un’opera pubblica costituisce espressione di discrezionalità tecnica, sindacabile solo per evidenti vizi di logicità, travisamento dei fatti o manifesta contraddittorietà. L’amministrazione non è tenuta a comparare puntualmente ogni alternativa prospettata dal privato, né a motivare in modo analitico il rigetto di una proposta di compensazione urbanistica ex art. 101 della legge regionale n. 65/2014, rimessa a scelta interamente discrezionale. È adeguatamente motivato il ricorso al decreto di esproprio in via d’urgenza ex art. 22 del d.P.R. n. 327/2001 fondato sul pericolo per la pubblica incolumità derivante dal degrado strutturale del fabbricato.

Il Fatto

La società ricorrente è proprietaria, dal dicembre 2022, di un compendio immobiliare sito in area sottoposta a vincolo paesaggistico, costituito da un edificio di tre piani in stato di abbandono e grave degrado. Il lotto era già stato interessato da una concessione edilizia del 2004; nel corso dei lavori erano stati demoliti due fabbricati senza titolo, con conseguente sospensione dei lavori, irrogazione di sanzioni e rigetto, nel 2016 e mai impugnato, dell’istanza di accertamento di conformità.

Con deliberazione consiliare del 26.11.2024 il Comune ha approvato il nuovo piano operativo, apponendo sull’area il vincolo preordinato all’esproprio per realizzare una piazza pubblica adiacente alla chiesa. Respinta la proposta di compensazione urbanistica avanzata dalla proprietà, sono seguiti l’approvazione del progetto di fattibilità e, il 15.10.2025, il decreto di esproprio in via d’urgenza con determinazione dell’indennità. La società ha impugnato gli atti con ricorso straordinario, poi trasposto innanzi al TAR, e con due motivi aggiunti.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge tutte le censure. Quanto al primo motivo e alla seconda parte dei primi motivi aggiunti, il Tribunale ricostruisce l’evoluzione della nozione di ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione, dall’art. 31 della legge n. 457/1978 alle modifiche del d.l. n. 76/2020 e del d.l. n. 69/2024. Resta fermo che il ripristino di edifici demoliti può integrare la fattispecie solo se è accertabile la preesistente consistenza e se sussiste continuità tra demolizione e ricostruzione.

Nel caso concreto difettano entrambi i requisiti. La ricorrente non ha fornito elementi identificativi e di consistenza dei fabbricati demoliti, né indicazioni sulle loro caratteristiche in relazione al vincolo paesaggistico, e la ricostruzione non è mai stata avviata. Le sanzioni per le demolizioni abusive sono state confermate in sede giurisdizionale e l’istanza di sanatoria è stata definitivamente rigettata: manca quindi la continuità temporale che fonda l’unitarietà dell’intervento edilizio.

Il rigetto del secondo motivo si fonda sulla natura della scelta localizzativa dell’opera pubblica, espressione di discrezionalità tecnica. Le relazioni allegate al piano operativo e al progetto di fattibilità documentano lo stato di degrado, la necessità di recuperare lo spazio dismesso e le esigenze di sicurezza legate all’affollamento del sagrato. Poiché la localizzazione dell’opera è strettamente correlata alle esigenze della specifica area, non si configura alcun obbligo di comparare soluzioni alternative.

Anche il terzo motivo è infondato. Il diniego della proposta di compensazione urbanistica è stato sinteticamente ma adeguatamente motivato e non sussiste alcun diritto o aspettativa qualificata del privato alla stipulazione dell’accordo ex art. 101 della legge regionale n. 65/2014, rimessa a scelta interamente discrezionale dell’amministrazione.

Infine, il ricorso all’art. 22 del d.P.R. n. 327/2001 è giustificato dal pericolo per la pubblica incolumità documentato dai sopralluoghi e dalle relazioni tecniche, che descrivono cedimenti strutturali, marcescenze e rischio di crollo. L’atto è plurimotivato e la sola ragione dell’urgenza per la sicurezza è sufficiente a sorreggerlo, rendendo superfluo l’esame del concorrente profilo finanziario. Ricorso e motivi aggiunti sono respinti, con condanna alle spese.