Demo-ricostruzione fuori zona omogenea: serve la variante urbanistica regionale (Cons. Stato n. 9437 del 01.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
La delocalizzazione dei volumi da demolire in una zona territoriale omogenea diversa da quella di decollo integra gli estremi della nuova costruzione e non della ristrutturazione edilizia, con la conseguenza che l’intervento sconta la disciplina di densità della zona di atterraggio. La deroga del piano casa regionale non consente di superare i limiti delle norme tecniche di attuazione del P.R.G. che vietino ogni nuova edificazione nella zona satura. Ove l’area di atterraggio non ammetta l’insediamento, l’art. 6, comma 4, della l.r. n. 49/2009 impone la variante urbanistica approvata dalla Regione, che può incidere sui parametri delle NTA ma non sugli incrementi volumetrici. Il diniego comunale che presuppone la variante è legittimo e l’inerzia del richiedente nel non attivare la procedura non è imputabile all’amministrazione.

Il Fatto

Il titolare di un edificio residenziale ubicato in zona D2 presenta istanza di permesso di costruire per la demolizione integrale e la ricostruzione di una porzione del fabbricato su un’area classificata dal P.R.G. come zona P.B.S., senza alcun aumento volumetrico. Il Comune comunica i motivi ostativi, rilevando la necessità di una variante al P.R.G. poiché l’art. 51 delle NTA non consente nuove costruzioni nelle zone P.B.S.

Il Comune respinge definitivamente l’istanza qualificando l’intervento come nuova costruzione in zona satura. Il TAR Liguria, con la sentenza n. 334 del 9 maggio 2024, rigetta il ricorso: respinta l’eccezione di inammissibilità legata al parere ex art. 35 della l.r. n. 16/2008, nel merito ritiene necessaria la variante. Propone appello il richiedente, deducendo la natura derogatoria della legge sul piano casa e l’illegittimità del comportamento comunale.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dalla lettura unitaria dell’art. 51 delle NTA. Il comma 12 riserva alle zone P.B.S. il divieto di ogni nuova edificazione, ammettendo a contrario solo gli ampliamenti igienico-funzionali entro il 10%. Il dato letterale prevale sulle ragioni della qualificazione come area satura: ciò che rileva è il regime applicativo, non la causa della scelta urbanistica. Irrilevante è anche la tesi secondo cui la nozione di ristrutturazione edilizia ricomprenderebbe la demolizione-ricostruzione.

Il nodo è se il volume demolito possa essere trasferito in una zona territoriale omogenea non omogenea rispetto a quella di provenienza senza variante. La risposta è negativa. La delocalizzazione ammessa dall’art. 6, comma 4, della l.r. n. 49/2009 presuppone che l’atterraggio avvenga secondo lo strumento urbanistico vigente: la distanza superiore a 50 metri dal sedime originario non equivale al mutamento della zona urbanistica.

La Corte richiama Cons. Stato, Sez. IV, n. 3970 del 19 maggio 2022, che già aveva escluso la praticabilità della deroga quando l’area di atterraggio non tollera l’insediamento. L’art. 6, comma 2, della l.r. n. 49/2009 conferma il filtro: la legge regionale affida all’ente locale la salvaguardia delle specificità territoriali. La variante può toccare i parametri delle NTA, ma non gli indici volumetrici, rimasti insuperabili.

Sul diverso versante della qualificazione, la definizione dell’art. 13 delle NTA esige un rapporto di continuazione tra edificio demolito e ricostruito. Il Collegio richiama Cons. Stato, Sez. IV, n. 4854 del 4 giugno 2025 e Cons. Stato, Sez. VII, n. 10307 del 23 dicembre 2024: la demolizione-ricostruzione conserva rilevanza solo se permangono le caratteristiche fondamentali del fabbricato. Qui il sedime muta oltre i 50 metri e la zona passa da artigianale di espansione a P.B.S.: l’intervento è nuova costruzione.

Infondato anche il secondo motivo. Il richiedente, in sede procedimentale, aveva sostenuto la superfluità della variante e invitato il Comune ad approvare il progetto: la pretesa opposta avanzata in giudizio contrasta con il comportamento tenuto. L’appello è respinto, con condanna alle spese di secondo grado.