Recupero sottotetti: la sanatoria presuppone volumi legittimi già esistenti (Cons. Stato n. 30 del 02.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
La disciplina regionale sul recupero abitativo dei sottotetti presuppone necessariamente la sussistenza di volumi legittimi già esistenti e conformi ai titoli edilizi e non può essere invocata per la sanatoria di sottotetti abusivi. L’art. 36 del d.P.R. n. 380 del 2001 esige la doppia conformità dell’opera alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione e a quello della domanda. L’eccezione di merito respinta implicitamente in primo grado, con pronuncia nel merito, deve essere devoluta al giudice d’appello mediante appello incidentale, non essendone possibile il rilievo officioso per il giudicato interno formatosi, né sufficiente la mera riproposizione. L’integrazione documentale costituisce atto dovuto solo se risponde a esigenze istruttorie e se la documentazione omessa è idonea a mutare l’esito del procedimento.

Il Fatto

Due comproprietari di appartamenti in Napoli presentano una D.i.a. in variante per la realizzazione di un sottotetto. Il Comune accerta l’avvenuta realizzazione di un piano mansarda strutturato in muratura, completo e rifinito in due vani, e ne ordina la demolizione, disponendo poi l’acquisizione al patrimonio comunale. Il provvedimento di acquisizione viene annullato d’ufficio e nei confronti del secondo comproprietario è emesso un nuovo ordine di demolizione. Nel frattempo uno dei proprietari presenta istanza di sanatoria ex art. 36 del d.P.R. n. 380 del 2001, invocando la legge della Regione Campania n. 15 del 2000 sul recupero dei sottotetti.

Il Comune dichiara l’istanza improcedibile, rilevando l’inapplicabilità della disciplina regionale, la non conformità dell’opera alla disciplina urbanistica della zona A e l’esclusione degli interventi su edifici abusivi privi di sanatoria. Il TAR Campania rigetta il ricorso. L’originario ricorrente appella, lamentando l’integrazione motivazionale operata dalla sentenza, l’omessa pronuncia su due motivi e la violazione delle norme sulla cooperazione procedimentale.

La Motivazione della Corte

In via pregiudiziale il Consiglio di Stato affronta l’eccezione di inammissibilità del ricorso introduttivo, riproposta dal Comune. Richiamando Cass., Sez. U, 12 maggio 2017, n. 11799, il Collegio afferma che l’eccezione di merito respinta in primo grado, anche solo implicitamente, deve essere devoluta in appello mediante appello incidentale. Poiché il giudice di prime cure ha deciso nel merito, la statuizione implicita di rigetto è coperta da giudicato interno: la mera riproposizione è inammissibile e il rilievo officioso precluso.

Nel merito, il primo e il quarto motivo sono infondati. La sentenza impugnata non ha integrato la motivazione del provvedimento: gli abbaini, l’incremento di superficie utile e di volumetria risultano già contestati nell’atto comunale. La menzione della precedente ordinanza di demolizione e della sentenza del TAR costituisce elemento istruttorio acquisito in giudizio, che conferma i fatti indicati nel provvedimento, senza porre alcun problema di pregiudizialità o di sospensione.

Il secondo e il terzo motivo sono parimenti infondati. Il TAR non ha escluso l’applicabilità delle discipline sul recupero dei sottotetti per ragioni temporali, ma perché nel caso concreto ricorre un bene diverso: non un sottotetto legittimo e conforme alla D.i.a., bensì una mansarda abitabile difforme dal titolo e in contrasto con gli artt. 4 e 5 della legge regionale n. 15 del 2000. La disciplina di favore presuppone la preesistente legittimità del volume, che l’appellante non ha dimostrato.

Quanto all’art. 36 del d.P.R. n. 380 del 2001, la Corte ribadisce l’esigenza della doppia conformità, esclusa dall’accertata violazione della normativa regionale. Gli interventi riconducibili alla legge regionale n. 19 del 2009 non possono essere realizzati su immobili edificati in assenza o in difformità del titolo abilitativo, privi di concessione in sanatoria.

Sull’ultimo motivo, l’integrazione documentale è atto dovuto solo se risponde a esigenze istruttorie; nella specie nessuna documentazione avrebbe superato i rilievi, non avendo l’appellante indicato atti idonei a mutare l’esito del procedimento. L’appello è rigettato, con compensazione integrale delle spese.