Proprietario acquirente tenuto alla demolizione dell’abuso edilizio (Cons. Stato n. 9966 del 10.12.2024)

Principi di diritto (Massima)
L’ordine di demolizione di un immobile abusivo è atto dovuto e vincolato, che va indirizzato, ai sensi dell’art. 31, comma 2, d.P.R. n. 380/2001, anche al proprietario acquirente non autore dell’abuso. La natura ripristinatoria e non sanzionatoria dell’obbligo impedisce di attribuire rilievo allo stato soggettivo del titolare, poiché l’abusività è caratteristica reale che segue il bene nei successivi trasferimenti. L’eventuale impossibilità di demolizione e la fiscalizzazione della sanzione rilevano unicamente in fase esecutiva, previo motivato accertamento tecnico. La mancata notifica dell’ordine ad uno dei comproprietari ne determina semplice inefficacia relativa verso il pretermesso, non l’illegittimità del provvedimento.

Il Fatto

Un’impresa di costruzioni otteneva nel 2002 una concessione edilizia per un fabbricato con piani interrati da destinare a garage e volumi tecnici. In fase esecutiva i tre piani interrati venivano realizzati fuori terra, generando un incremento volumetrico di 4.380,27 mc. Il comune ingiungeva il ripristino nel 2004 e, dopo l’annullamento in autotutela dei titoli formatisi su successive DIA, ordinava la demolizione. La legittimità di quei provvedimenti veniva confermata dal giudice amministrativo con sentenza passata in giudicato.

Nel 2015 il comune emetteva una nuova ordinanza di demolizione, indirizzata oltre che al committente e al direttore dei lavori anche agli acquirenti dei box auto realizzati abusivamente al piano sottostrada. I proprietari impugnavano il provvedimento davanti al TAR Basilicata, che respingeva il ricorso. Proponevano quindi appello, dolendosi tra l’altro dell’impossibilità di riduzione in pristino, della propria buona fede e della mancata notifica ad alcuni comproprietari.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato respinge l’appello applicando il principio della ragione più liquida, che consente di prescindere dall’esame dell’eccezione di inammissibilità sollevata dall’amministrazione. Sul primo motivo, relativo all’impossibilità dell’oggetto, la Sezione richiama l’art. 31, comma 2, d.P.R. n. 380/2001: accertata la totale difformità, la demolizione va ingiunta senza spazio per ulteriori valutazioni.

L’eventuale impossibilità di ripristino opera solo in fase esecutiva, su istanza dell’interessato e previo motivato accertamento dell’ufficio tecnico, così consentendo la sostituzione della sanzione demolitoria con quella pecuniaria. L’omessa valutazione della fiscalizzazione non vizia l’ordine di demolizione, ma al più la successiva fase esecutiva, come affermato da Cons. Stato n. 3341 del 2024 e n. 4283 del 2024. Spetta all’interessato dimostrare l’obiettiva impossibilità di ottemperare senza pregiudizio per la parte legittima o per l’incolumità.

Quanto al coinvolgimento delle parti comuni, i ricorrenti sono proprietari dei box abusivi e in tale qualità tenuti al pristino, anche attivandosi presso il condominio. La mancata notifica ad un comproprietario determina solo inefficacia relativa verso il pretermesso, non l’illegittimità dell’atto, secondo Cons. Stato n. 5810 del 2023.

Sul secondo motivo, la Corte esclude che lo stato soggettivo degli acquirenti assuma rilievo: l’abusività è caratteristica reale che segue l’immobile nei trasferimenti, sicché la demolizione resta atto dovuto anche verso il proprietario in buona fede, in linea con Ad. plen. n. 9/2017 e Ad. plen. n. 16/2023. Né opera la fiscalizzazione, poiché la realizzazione fuori terra non è stata assentita da alcun titolo. Quanto all’asserita regolarità di alcuni box, la natura abusiva dei tre piani è ormai coperta dal giudicato. Infine, l’indicazione di particelle non asservite all’abuso rileva solo nella fase di acquisizione al patrimonio comunale. L’appello è respinto, con reiezione della domanda risarcitoria e condanna alle spese.