Ordine di demolizione al condominio utilizzatore del bene abusivo in zona vincolata (Cons. Stato n. 7870 del 08.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’ordine di demolizione di un’opera abusiva costituisce sanzione a carattere reale e prescinde dalla responsabilità del proprietario, potendo essere indirizzato anche a chi non ha commesso la violazione ma ha la disponibilità del bene come detentore o utilizzatore e si trova nella condizione di rimuovere concretamente l’abuso. In zona sottoposta a vincolo paesaggistico, la realizzazione dell’opera senza la prescritta autorizzazione rende doverosa l’irrogazione della sanzione demolitoria ai sensi dell’art. 167 d.lgs. n. 42/2004, a prescindere dalla riconducibilità dell’intervento al permesso di costruire. Il potere esercitato è vincolato, con la conseguenza che è inconfigurabile il vizio di eccesso di potere e che gli effetti successivi al ripristino, compresa l’eventuale acquisizione gratuita al patrimonio comunale, esulano dal giudizio di legittimità. L’ingiunzione non richiede motivazione sulle ragioni di pubblico interesse ulteriori rispetto al ripristino della legalità violata, neppure quando intervenga a distanza di tempo dalla realizzazione dell’abuso.

Il Fatto

Un complesso condominiale di quarantaquattro unità abitative, situato in una zona residenziale del Comune di Capalbio, è accessibile mediante una strada asfaltata che conduce all’area esterna di pertinenza, parzialmente destinata a parcheggio e delimitata da un cancello automatizzato con apertura scorrevole, affiancato da un cancello pedonale.

Il Comune ha emanato un’ordinanza di ingiunzione alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi per intervento eseguito in assenza di permesso di costruire. Il condominio ha impugnato l’atto davanti al TAR Toscana, che ha respinto il ricorso. Proposta appello, la questione arriva al Consiglio di Stato, chiamato a verificare la legittimità dell’ordine sotto il profilo del destinatario, del titolo abilitativo e del vizio di eccesso di potere.

La Motivazione della Corte

Il Collegio disattende anzitutto la richiesta di rinvio della trattazione fondata sulla pendenza dell’istanza di compatibilità paesaggistica. Nel processo amministrativo nessuna norma attribuisce alle parti un diritto al rinvio della discussione: il principio dispositivo va contemperato con l’interesse pubblico alla sollecita definizione delle controversie che coinvolgono l’esercizio di pubblici poteri, come confermato dal richiamo all’art. 73 cod. proc. amm. e a un precedente della Sezione V.

Sul primo motivo, relativo all’individuazione del destinatario, la Corte rileva che non è contestata la piena disponibilità delle aree e dei cancelli da parte del condominio, che li utilizza da tempo come accessi alla proprietà. L’ordine di demolizione è sanzione a carattere reale e si applica anche a carico di chi, non autore dell’abuso, abbia la disponibilità del bene e possa rimuoverlo. Essendo il condominio l’unico soggetto che utilizza il cancello per interesse proprio ed esclusivo, correttamente l’atto è stato a lui indirizzato. Gli effetti dell’eventuale inottemperanza restano estranei al giudizio.

Quanto al secondo motivo, il Collegio conferma che l’opera ricade in zona paesaggisticamente vincolata e avrebbe richiesto la preventiva autorizzazione. La mancanza dell’assenso paesaggistico è di per sé sufficiente a rendere doverosa la demolizione. Il provvedimento indica espressamente il vincolo imposto con decreto ministeriale e dispone la trasmissione dell’ordinanza alla Soprintendenza e alla Polizia Municipale: non vi è dunque alcuno sconfinamento del giudice di primo grado, che ha valutato il contenuto dell’atto senza integrarne la motivazione.

Il rigetto del secondo motivo travolge il terzo, sull’acquisizione gratuita in caso di inottemperanza: la demolizione è stata correttamente disposta per la natura dell’intervento abusivo in area vincolata, e l’effetto acquisitivo non deriva automaticamente dall’atto impugnato. Il quarto motivo, concernente la paventata destinazione a parcheggio pubblico delle aree dopo la demolizione, è infondato: stante la natura vincolata del potere, è inconfigurabile l’eccesso di potere, tipico della sola attività discrezionale.

Il quinto motivo, sul tempo trascorso dall’edificazione, è respinto richiamando l’Adunanza Plenaria n. 9 del 2017: l’ingiunzione di demolizione non richiede motivazione sulle ragioni di pubblico interesse, neppure se interviene a distanza di tempo, se il titolare attuale non è responsabile dell’abuso e il trasferimento non denota intenti elusivi. L’appello è respinto e le spese sono compensate.